Kilka pięter, kilka klatek, cienkie ściany, sporo sąsiadów wokół. Albo z drugiej strony – niedrogie mieszkanie, centrum miasta, zarządca dbający o czystość. W skrócie – mieszkanie w bloku. Według badania TNS Polska w blokach mieszka ponad połowa Polaków. Część z przymusu, część z wyboru – przyjrzyjmy się, jak mieszka się w takim typie nieruchomości. Na początek uściślijmy, jako blok rozumiane będzie budownictwo wielorodzinne, nie tylko mrówkowiec z wielkiej płyty, ale również kamienica, apartamentowiec, czy klasyczny 4-piętrowy budynek z lat 70. Bo w potocznym rozumieniu, blok to po prostu wielorodzinny budynek mieszkalny o prostej, geometrycznej czy wręcz pudełkowej formie.
Bloki spotkać można wszędzie, jak Polska długa i szeroka. W najmniejszych miejscowościach żyje w nich co piąta osoba, często są to budynki pozostałe po istniejących we wsiach zakładach PGR. Trzeba przyznać, obecnie taki blok w otoczeniu pól wygląda dość kuriozalnie i nie jest niczyim szczytem marzeń, jednak gdy PGR-y funkcjonowały, takie budownictwo mieszkaniowe miewało wzięcie wśród mieszkańców wsi. W średniej wielkości miastach i miasteczkach o liczbie ludności powyżej 20 tys mieszkańcy bloków stanowią już nawet 80 proc wszystkich mieszkańców. W największych miastach, tych powyżej 100 tys. mieszkańców jedynie niecałe 10 proc. Polaków mieszka w domach jednorodzinnych, bliźniakach lub szeregowcach. Reszta to lokatorzy bloków.
Skąd w naszym kraju taka popularność wielorodzinnej mieszkaniówki? Ten trend w budownictwie rozpoczął się w latach 60. XX wieku. Władze PRL traktowały bloki jako przejaw nowoczesności i wcielenia w życie idei równości. Mieszkania w blokach miały być dostępne dla każdego, a jak pokazywał serial Alternatywy 4, przekrój społeczny mieszkańców bloku rzeczywiście bywał ogromny. Bareja oczywiście przejaskrawił swój serial, ale wciąż pozostaje on pewnego rodzaju źródłem wiedzy o tamtych czasach. Bo choć czasy się zmieniły, przekrój społeczny mieszkańców bloków pozostaje taki sam – wciąż w takim mieszkaniu można spotkać każdego – od stoczniowców, przez nauczycieli, sprzedawców, lekarzy, pracowników korporacji. Słowem, cała Polska mieszka w bloku.
Wizja wizjonera
Le Corbusier
Za pomysłodawcę blokowej urbanistyki uznawany jest francuski architket Le Corbusier, a właściwie Charles-Édouard Jeanneret-Gris. Ten czołowy przedstawiciel europejskiego modernizmu doszedł do wniosku, że trzeba znaleźć rozwiązanie mieszkaniowe dla ubogich robotników, którzy mieszkają w skandalicznie niskich warunkach. Zapewnienie im dobrego miejsca do życia i mieszkania spowoduje, że wydajność ich pracy zwiększy się. Te warunki powinny obejmować mieszkania w otoczeniu zieleni, światła, ładu i porządku, bez ciemnych podwórek, suteren i przygnębiających murów. Tak narodziła się idea bloków.
Według wizji Le Corbusiera osiedla bloków miały być podobne do ogromnych statków transatlantyckich, samowystarczalnych maszyn do mieszkania. Miasta pełne bloków miały być samowystarczalczalnymi jednostkami pełnymi zieleni. Bloki powinny wznosić się na betonowych słupach, pod nimi ziemia byłaby pełna zielonych ogrodów, zieleń znajdowałaby się także na dachach ogromnych budynków. W ginantycznych blokach z ogrodami na dachach, oprócz mieszkań byłyby pasaże handlowe i usługowe.
Niestety, francuski rząd zgodził się na wybudowanie tylko jednego budynku zgodnie z założeniami architekta. Blok nazwany jednostką marsylską został oddany do użytku w 1952 roku. Budowla składa się ze 337 dwupoziomowych mieszkań rozmieszczonych na 12 kondygnacjach i zgodnie z założeniami Le Corbusiera, nie dotyka podłogą gruntu. a wspiera się na dużych słupach. Na dachu znalazł się publiczny taras widokowy z widokiem na Morze Śródziemne, a także ogród, pomieszczenia sportowe, świetlice, betonowy ekran do projekcji filmów, basen oraz rzeźby pełniące rolę wentylacji i upodabniające budynek do wielkiego transatlantyka. Na ósmym piętrze jednostki znajduje się ulica handlowa. W chwili oddania Unité d’Habitation, bo tak nazywa się dzieło architekta, była największym budynkiem mieszkalnym na świecie.
W Polsce najbardziej podobnym do jednostki marsylkiej budynkiem jest katowicka superjednostka, zaprojektowana przez Mieczysława Króla. Budowla ma 762 mieszkania, 17 kondygnacji, w tym osobny poziom usługowy, stoi na betonowych nogach, nie ma jednak niestety ani dwupoziomowych mieszkań, ani ogrodu na dachu, ani basenu czy innych udogodnień dla mieszkańców. Od 1994 ogromnemu budynkowi przyznano status osobnego osiedla. W tymże roku swoje piętno na superjednostce odcisnął znak czasu – zamiast herbu Katowic i napisu “Nasze serca, myśli, czyny Tobie socjalistyczna Ojczyzno” , fasadę budowli zdobią znaki logo i neony firm i koncernów, w tym m. in. Pepsi i Mobil 1.
Niestety, przyjazne mieszkańcom założenia Le Corbusiera nie znalazły wśród naśladowców podatnego gruntu. Bloki budowane w Europie, w tym również w Polsce, nie trzymają się wytycznych francuskiego architekta i wcale nie są zgodne z wizją ich ojca projektanta. Dachy pozostają niezagospodarowane, a budynki stoją nie na filarach, a na ziemi, zajmując tym samym duże połacie gruntu.
Niekochana wielka płyta
Największe bloki na kilkaset mieszkań budowane były z tzw. “wielkiej płyty”, czyli w technologii łączenia gotowych dużych elementów żelbetonowych. Mniejsze – tradycyjnie z cegieł. Ceglane, najczęściej 4-piętrowe bloki, do dziś cieszą się popularnością wśród kupujących. – Mieszkania w takich budynkach mają bardzo przemyślany rozkład. Kuchnie są najczęściej słoneczne, a bloki dobrze ustawione względem stron świata. Do tego same budynki są solidne, nie ma w nich problemów z wilgocią czy grzybem. Dziś już nie zawsze się tak buduje – wylicza Natalia Kass, specjalista ds. sprzedaży rynku wtórnego Tyszkiewicz Nieruchomości.
Mieszkania w takich blokach charakteryzują się dobrym stosunkiem jakości do ceny, dwupokojowe lokum o powierzchni od 43 do 45 metrów w jednym z czteropiętrowych bloków to koszt od 240 do 260 tysięcy złotych. 3 pokoje to koszt ponad 300 tysięcy, a kawalerkę kupimy już za 200 tysięcy /. Oczywiście, im wyższy standard lokalu, tym wyższa cena. Trochę taniej będzie w bloku z wielkiej płyty, a najtaniej w falowcu, który nie cieszy się powodzeniem wśród poszukujących mieszkań. W zadbanym bloku z wielkiej płyty dwupokojowe mieszkanie da się kupić za 220 tysięcy, trzypokojowe za około 300 tysięcy, a kawalerkę za niecałe 170 tysięcy złotych. Ceny różnią się od siebie nie tylko w zależności od stan budynki, ale także od lokalizacji.
Niezbyt lubiane przez kupujących mieszkania falowce to jedne z najbardziej nietypowych polskich bloków. Falowce stały się wręcz znakiem rozpoznawczym Gdańska. Te kontrowersyjne bloki, które swoją bryłą mają nawiązywać do morskich fal, to w skali kraju zupełny unikat. W całej Polsce jest ich tylko osiem, wszystkie stoją w Gdańsku, z czego siedem na Przymorzu i jeden w Nowym Porcie. Podobne budynki znaleźć można również we Włoszech. To, co wyróżnia falowce spośród innych bloków mieszkalnych, to nie tylko ich długość (najdłuższy ma ponad 800 metrów), ale także fakt, że do części mieszkań wchodzi się nie z klatek schodowych, a z otwartych galerii na froncie budynku, trochę przypominających balkony. Początkowo falowce miały być rozwiązaniem przejściowym. Zakładano ich wyburzenie po kilku latach, jednak jak to często bywa, plany zmieniono i budynki trwale wpisały się w obraz miasta.
Blok jako inwestycja
Trwałość to zresztą jeden z czołowych problemów, z którymi borykać się będą niedługo spółdzielnie mieszkaniowe na terenie których stoją bloki z wielkiej płyty. Budowniczowie 10 – piętrowców zakładali bowiem trwałość takich budynków na 50 – 100 lat. Okazuje się jednak, że były to dość optymistyczne założenia. Płyty mają tendencje do pękania, ukruszania się i ogólnie erozji. Oczywiście w trosce o bezpieczeństwo mieszkańców cały czas prowadzone są bieżące naprawy, właściwie nie ma już prawie nigdzie bloków, które nie byłyby remontowane, ale w perspektywie nadchodzących lat problem będzie narastać, a wyburzenie całych ogromnych osiedli mieszkaniowych nie wchodzi przecież w grę.
– Stan budynku to aspekt, na który zawsze zwracają uwagę klienci kupujący mieszkanie – mówi Anna Schulz, specjalista ds. sprzedaży rynku wtórnego Tyszkiewicz Nieruchomości. – Oprócz odremontowanej elewacji i klatki schodowej ważne jest również, by mieszkanie miało balkon i osobną kuchnię, najlepiej z oknem. Istotne jest też piętro. Hitem zawsze jest pierwsze i drugie, w wysokich budynkach ze względu na widok wzięcie mają najwyższe kondygnacje – dodaje.
Dla kupujących mieszkania na blokowisku liczy się także otoczenie – im więcej zieleni wokół, tym lepiej. Dużym plusem jest także ciepła woda dostarczana przez miasto, a nie grzana przez bojler albo junkers. Nie bez znaczenia jest sąsiedztwo – każdy zna opowieści o uciążliwych studentach z góry uwielbiających całonocne, głośne imprezy, albo o sąsiedzie z parteru, który upodobał sobie najlepsze miejsce parkingowe i jak oka w głowie strzeże go, przecinając opony każdemu, kto ośmieli się je zająć. Istotna jest również ogólnie panująca opinia o danej dzielnicy. Choć w miastach jest już coraz bezpieczniej, cały czas pokutuje stereotyp, że bloki to niezbyt bezpieczne miejsce do zamieszkania.
Ale to już nie do końca prawda, że na osiedlu bloków postrach budzą blokersi, zdewastowane klatki schodowe, a po zmroku lepiej się tam nie zapuszczać. Przeczyć temu stwierdzeniu może fakt, że zakup mieszkania w bloku coraz częściej dokonywany jest w celach inwestycyjnych. Kupno dwupokojowego mieszkania w bloku daje prawie stuprocentową gwarancję, że da się takie mieszkanie bez problemu wynająć i czerpać z tego zyski. Do tego mieszkanie można kupić już umeblowane i po remoncie, co również wpływa na obniżenie kosztów wyjściowych inwestycji. – Bardzo dużo mieszkań kupowanych na gdańskim Przymorzu czy na Zaspie to właśnie mieszkania, które właściciele zamierzają wynajmować. To jedna z przyczyn dlaczego dwupokojowe mieszkania w blokach szybko się sprzedają – tłumaczy Anna Schulz i dodaje, że kupca na mieszkanie w bloku w dobrej lokalizacji biuro nieruchomości możne znaleźć nawet tego samego dnia.
Kilka kondygnacji prestiżu
Mieszkanie w bloku z wielkiej płyty albo w czteropiętrowcu nie jest może szczytem marzeń, ale nie jest też złą opcją. To typowa propozycja ze średniej półki – takie mieszkanie można świetnie i funkcjonalnie urządzić i wygodnie w nim mieszkać. Trochę wyższa półka w tym segmencie to mieszkania w nowych blokach, przez deweloperów zwanych apartamentowcami, chociaż do prawdziwych, luksusowych apartamentów jeszcze im daleko. Mieszkania w takich nowych blokach charakteryzują się wyższym standardem budynku niż bloki, zazwyczaj mają również bardziej nowoczesny rozkład, obejmujący na przykład dwa poziomy albo salon z wyspą kuchenną. – W takich budynkach mieszkania kupują przede wszystkim młodzi, dość zamożni ludzie. Interesują ich również najwyższe piętra nowoczesnych wieżowców apartamentowych – wylicza Anna Schulz.
Nowoczesnym apartamentowcom z najwyższej półki najbliżej jest do wizji Le Corbusiera. Właściwie zawsze lokatorom gwarantowany jest piękny widok – najbardziej luksusowe apartamentowce zlokalizowane są zazwyczaj w bardzo prestiżowych lokalizacjach, w pięknym otoczeniu. Często zdarzają się propozycje z ogrodami na dachach, równie popularne są siłownie, sauny, a nawet baseny dla mieszkańców. Tylko profil mieszkańca nie pokrywa się zupełnie z tym, co planował Le Corbusier – robotnika w takiej lokalizacji można spotkać chyba tylko wtedy, gdy budynek dopiero powstaje, albo gdy maluje komuś salon. Dla obecnej “klasy pracującej” takie mieszkania są cenowo niedostępne.
