Własny dom z ogrodem to marzenie niejednego człowieka. Oczami wyobraźni widzimy już ten sielankowy obrazek – czerwona dachówka, biały płot, w ogródku wesoło biega pies, a trawa pięknie się zieleni. Na ganku siedzi szczęśliwa rodzina, rodzice popijają herbatę, a dziecko bawi się ulubioną zabawką. Proces, przez który musimy przejść by uzyskać ten ideał nie jest jednak prosty. Droga do własnego domu wiedzie przez wiele przeszkód i naszpikowana jest pułapkami. Dlatego, by proces ten był maksymalnie bezpieczny, warto przy zakupie domu skorzystać z pomocy profesjonalisty.
Przed kupnem domu dobrze jest dokładnie zastanowić się, jakiego właściwie lokum szukamy i dokładnie określić swoje potrzeby. Posiadłość czy domeczek? Parterowy, piętrowy, a może wielokondygnacyjny? W cenrtum czy na uboczu? Z garażem? Szopą na narzędzia? Pięknym ogrodem? A może z basenem? I ile właściwie powinien ten wymarzony dom kosztować?
Zasadniczo domy można podzielić na trzy kategorie. Pierwszą można w dużym cudzysłowie określić jako ekonomiczną. Zaliczają się do niej czyli szeregowce lub domy wolno stojące zlokalizowane na przedmieściach, które cenowo kształtują się na poziomie mieszkania w centrum miasta. Taki dom można już kupić za pół miliona złotych. Kolejna kategoria to domy w mieście, najczęściej z rynku wtórnego. Budowle, najczęściej sprzed kilkudziesięciu lat, mają solidną konstrukcję i dobrą lokalizację. Cena takiej nieruchomości kształtuje się od niecałego miliona do około półtora miliona złotych. Istnieją również nieruchomości w kategorii premium – do nich bardziej odnosi się określenie posiadłość. Są to duże budowle wykończone w wysokim standardzie, stojące na zadbanych działkach w dzielnicach willowych. Takie rezydencje mogą kosztować nawet kilka milionów złotych.
Osobną kategorią są domki letniskowe poza miastem. Tu rzadko można kupić domek z rynku wtórnego. Zazwyczaj kupowany jest kawałek ziemi na Kaszubach (z kategorii działki rekreacjne) , potem dopiero budowany jest domek. Firmy specjalizujące się w budowie takich obiektów mają zazwyczaj katalog gotowych projektów, z którego wybrać można wymarzony domeczek. Koszt takiego obiektu kształtuje się w okolicach 50 tys zł, choć wiadomo, że im wyższy standard, tym cena będzie wyższa. A potem wystarczy poczekać aż budowlańcy uwiną się z robotą i ruszyć za miasto! Weekend czy wakacje we własnych czterech ścianach nad jeziorem to odpoczynek nieporównywalny z niczym innym!
Warto jest dokładnie przemyśleć każdy krok, żeby nie popełnić błędu. W końcu zakup domu to prawdopodobnie jedyna taka transakcja w życiu, a finansowa gra toczy się w tym przypadku o bardzo wysoką stawkę. Może się bowiem potem okazać, że przez nie do końca przemyślane działania doprowadziliśmy do tego, że dom, choć wygląda jak z obrazka, jest za drogi w utrzymaniu, zbyt duży na nasze potrzeby lub z uciążliwym sąsiadem za płotem.
Wiele ważnych informacji odnośnie lokalizacji naszego przyszłego domu odczytamy z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, jednak nie każdy wie czego w nim szukać i w jaki sposób. Tu z pomocą przyjdzie pośrednik, dla którego czytanie planu to chleb powszedni. W planie znaleźć można informacje odnośnie przyszłych inwestycji w okolicy – dowiemy się na przykład, czy włodarze dopuszczają postawienie tuż obok naszej działki niekoniecznie lubianego sąsiedztwa w postaci wieżowców czy dużych obiektów handlowych. Takie informacje mogą okazać się nie do przecenienia, bo ich przeoczenie może skutkować tym, że przyjdzie nam zmierzyć się z hałasującymi tirami dostawczym o szóstej rano.
Przed zakupem dobrze jest dokonać szczegółowej inspekcji dokumentów związanych z nieruchomością. Pośrednik, a w razie potrzeby także prawnik, pomoże sprawdzić, czy dom wolny jest od wad prawnych, czy bez zarzutu są wszystkie zapiski w księdze wieczystej i czy obiekt nie ma na przykład własności współdzielonej. Dokładnie sprawdzi także wszelkie aspekty związane z zakupem ziemi – dom przecież zwykle kupujemy z działką, a to może rodzić kolejne niełatwe przeciwności. Zwykle jako kupujący nie posiadamy odpowiedniego przygotowania i wiedzy w kwestii zakupu nieruchomości. Dobrze jest więc wesprzeć się doświadczeniem doradcy z biura nieruchomości. Pośrednik, któremu powierzymy temat zakupu domu może pomóc nam uniknąć kłopotów na wielu etapach przygotowania do transakcji, jak również przy przeprowadzaniu jej.
Niestety, potencjalnych problemów może być sporo, a rozpoczynają się już na etapie ceny. Dwa domy w podobnych lokalizacjach mogą różnić się ceną nawet o kilkaset tysięcy złotych. – Przy zakupie domu kluczowe jest rozeznanie w temacie. Nieznajomość rynku może być zgubna – przekonuje Paweł Gesing, kierownik oddziału Gdynia i specjalista w dziedzinie sprzedaży domów. – Przeglądając portale ogłoszeniowe widzimy całe morze okazji. Skuszeni reklamą, czy innymi zabiegami sprzedawców, możemy stać się ofiarą zwykłej manipulacji i sporo przepłacić – dodaje i przekonuje, że tylko korzystanie z biura pośrednictwa daje gwarancję sprawdzonych ofert.
Dom tym różni się od mieszkania, że jest całą skomplikowaną konstrukcją. Wbrew pozorom to nie tylko cztery ściany i dach. To zespół połączonych ze sobą elementów budowlanych, które wzajemnie na siebie wpływają. – Zwykle zwracamy nabywcom uwagę na dodatkowe aspekty, niekoniecznie widoczne na pierwszy rzut oka, na przykład stan techniczny obiektu, który po prostu trzeba dobrze sprawdzić przed zakupem. Wady konstrukcyjne czy przestarzałe instalacje w leciwych domach mogą być źródłem przykrych konsekwencji kosztowych związanych z koniecznością przeprowadzenia remontu. Nie wspominając już o zagrożeniu bezpieczeństwa domowników – zauważa.
W przypadku domów z rynku wtórnego, często można spotkać oferty z umeblowaniem i wyposażeniem w cenie. – Poprzedni właściciel sprzedaje dom, więc chce pozbyć się całości. Czasem wyjeżdża za granicę, czasem przeprowadza się do innego lokum, tak czy inaczej, meble i zabudowa kuchenna nie są mu potrzebne – mówi Paweł Gesing.
Taki zakup może się bardzo opłacić. Niejeden właściciel ma dom urządzony ze smakiem przez architekta, więc całość jest nie tylko funkcjonalna, ale i estetyczna. Spotkać można także kuchenny sprzęt wysokiej jakości, a nawet jeśli sprzęt wymaga wymiany, można z tym chwilę poczekać, żeby podreperować budżet z pewnością nadwyrężony przez zakup nieruchomości.
Jeśli nabywca kupuje dom na etapie budowy, do zakończenia transakcji niezbędny jest komplet dokumentacji potrzebnej do uzyskania pozwolenia na użytkowanie domu w przyszłości. Stan prawny nieruchomości, zgodność stanu faktycznego z zapisami w dokumentacji musi być zweryfikowany bardzo dokładnie. Po podpisaniu umowy zazwyczaj nie ma już możliwości wprowadzenia pożądanych zmian.
Spełnienie marzeń o własnym domu wiąże się z wydatkiem, na pokrycie którego zwykle musimy uzyskać kredyt. Przy zakupie nieruchomości niemożność uzyskania odpowiednio wysokiego kredytu może być czynnikiem utrudniającym dokonanie transakcji. – Warto jest uzależnić decyzję o zakupie od decyzji banku w kwestii naszego finansowania już na etapie umowy przedwstępnej – mówi Daniel Banaś, doradca kredytowy Tyszkiewicz Nieruchomości.
Dobry doradca kredytowy porówna oferty kilkunastu banków i dobierze dla kupującego najbardziej korzystny wariant. W razie potrzeby spróbuje negocjować z instytucją finansową. Skorzystanie z takiej pomocy gwarantuje również bezpieczeństwo transakcji – doradca w swojej ofercie ma tylko sprawdzone banki, a podpisywane umowy sprawdza pod kątem zapisów niekorzystnych dla kredytobiorcy.
Kupując nowy dom prosto od dewelopera można starać się o uzyskanie dofinanasowania z rządowego programu Mieszkanie dla Młodych. Program przeznaczny jest dla osób poniżej 35 roku życia, które wcześniej nie były właścicielami żadnej nieruchomości. Na dopłatę można liczyć przy zakupie domu o powierzchni użytkowej do 100 m kw, lub 110 m kw, jeśli w rodzinie jest trójka lub więcej dzieci.
Kiedy kupujemy dom, warto znać czynniki mające wpływ na jego cenę. Dobór materiałów, lokalizacja, powierzchnia i stan utrzymania ogrodu, wyposażenie dodatkowe – to zaledwie początek listy warunkującej ostateczną wartość tego rodzaju nieruchomości. – Lista uwarunkowań mających wpływ na cenę domu jest bardzo długa, a doświadczony pośrednik jest w stanie ocenić, czy zaproponowana przez właściciela cena ma uzasadnienie. Jeśli nie, rozpoczynają się negocjacje, by jak najlepiej dopasować oczekiwania obu stron – mówi Paweł Gesing.
A jakie są preferencje kupujących co do typu nieruchomości? Poszukujący domów są dość konserwatywni i nieco staromodni. W budownictwie jednorodzinnym preferowane są domy piętrowe, do tego poszukiwane rozwiązania sprawdzone z dziada pradziada, bazujące na tradycyjnej technice murowania z pustaków lub cegieł. Wartość zastosowanego do budowy materiału zawsze odbije się na cenie domu przy jego sprzedaży. Materiały wykończeniowe, stolarka okienna, drzwi, czy rodzaj zastosowanych instalacji mogą mieć bardzo szeroką rozpiętość cenową, dlatego żeby nie przepłacić, trzeba sprawdzić, co kryje się w czterech ścianach.
Wszyscy lubimy ciepło, dlatego bardzo istotny jest system ocieplenia budynku, czy zastosowany rodzaj ogrzewania. Od samej ilośc stosowanych obecnie w budownictwiei pieców może zakręcić się w głowie! Do tego kominki, ogrzewanie w postaci grzejników, a może podłogowe? Coraz popularniejsze staje się także ogrzewanie gazowe. Grzejąc gazem nie jesteśmy uzależnieni od regularnej obsługi pieca i mamy zachowaną czystość przy relatywnie niskim koszcie zużycia paliwa. Wybór nie jest prosty.
Jakich domów poszukują mieszkańcy Pomorza? Zdaniem Gesinga, oprócz ceny, dla wielu osób decydującym przy zakupie czynnikiem staje się lokalizacja – dojazd, sąsiedztwo, infrastruktura, czy poziom hałasu to aspekty, których zdaniem wielu nie można pominąć. Lokalizacja i towarzysząca inwestycji infrastruktura ma także ogromne znaczenie przy ofercie deweloperów. To właśnie te czynniki są obecnie najczęściej podkreślanym atutem w folderach deweloperów. Mniejsze znaczenie ma już architektura i wygląd samej budowli.
– Najwięcej zapytań trafiających do naszego działu sprzedaży domów i działek dotyczy obiektów używanych, wybudowanych po 1995 roku. Nierzadko klienci poszukują też domów do wykończenia, w stanie surowym lub deweloperskim – wylicza Paweł Gesing. – Kupując dom używany, warto zorientować się, czy był budowany, mówiąc kolokwialnie, „dla siebie”, czy z myślą o sprzedaży z zyskiem. Dom stawiany „dla siebie” zwykle korzystniej wypada pod kątem jakości zastosowanych materiałów, czy dokładności wykonania – dodaje pośrednik.
O cenie domu decyduje w wielu przypadkach stan utrzymania ogrodu. Jego zagospodarowanie np. duży trawnik z altaną, gdzie znajdzie się miejsce grillowe, czy zadbana roślinność zapewniająca kameralność, zwiększy szansę na sukces przy sprzedaży, ale także z punktu widzenia kupującego – podwyższy cenę. Musimy zdawać sobie jednak sprawę, że koszt zagospodarowania przydomowego ogrodu na włąsną rękę może być naprawdę wysoki i sięgnąć nawet kwoty 100 tys. zł.
Najwięcej domów kupujemy w miejscowościach ościennych Trójmiasta. Za cenę niewielkiego mieszkania w centrum Gdyni, możemy kupić dom z ogródkiem na przedmieściach.Domy wolno stojące oraz w zabudowie szeregowej kuszą ceną chętnych na zamieszkanie w spokojnej okolicy za miastem. Bardzo popularne jest południe Gdańska, Pruszcz Gdański i jego okolice oraz Straszyn.Dużym zainteresowaniem wśród ludzi młodych cieszą się także inwestycje w podgdańskim Baninie, które ostatnio urosło wręcz do rangi najpopularniejszego ośrodka mieszkaniowego w okolicy. Na popularności zyskuje także Chwaszczyno koło Gdyni. – Inwestycji wokół Trójmiasta będzie przybywać ze względu na coraz większe przekonanie mieszkańców aglomeracji do zamieszkiwania na przedmieściach z możliwie łatwym dojazdem do centrum – przewiduje Pawe Gesing.
