Które miasto w Polsce rozwija się najszybciej? Oczywiście stolica. Ale stolica Pomorza, czyli Gdańsk, też nie prezentuje się najgorzej. Gdańsk zajął bowiem piąte miejsce w rankingu najbardziej dynamicznie rozwijających się w Polsce gmin i miast 2014. Zestawienie przygotowywane jest co roku przez Wydział Administracji i Nauk Społecznych Politechniki Warszawskiej.
Celem zestawienia jest zbadanie innowacyjności, dynamiki rozwoju miast oraz poziomu zatrudnienia mieszkańców. Na drugim miejscu rankingu uplasowały się Gliwice, trzeci był Poznań, czwarte miejsce należało do Katowic, a pozostałe miasta Trójmiasta, czyli Sopot i Gdynia zajęły odpowiednio szóste i osiemnaste miejsce.
Ranking udowadnia to, co widać gołym okiem – w Gdańsku dużo się dzieje, dużo się buduje, powstają nowe osiedla, nowe drogi, nowe miejskie inwestycje, które sprawiają, że liczba mieszkańców Gdańska systematycznie rośnie. Według danych Głównego Urzędu Statystycznego z czerwca 2014 roku, w Gdańsku mieszka ponad 461 tysięcy osób. Dla porównania, dziesięć lat wcześniej, w 2010 roku, gdańszczan było 456 tysięcy.
Rok 2014 upłynął dla Gdańska pod znakiem ciągłego, stabilnego rozwoju w wyznaczonych wcześniej kierunkach. – Zdecydowanie był to rok zbierania plonów dotacji unijnych. Gdańsk jest tu absolutnym liderem – przekonuje Michał Piotrowski z Kancelarii Prezydenta Miasta Gdańska i dodaje, że miasto nie spoczywa na laurach, bo w tej chwili już przygotowuje dokumentację do projektów, które umożliwią dostęp do nowej partii funduszy unijnych.
Miasto faktycznie dobrze radzi sobie z unijnymi dofinansowaniami. Dowód? Pierwsze miejsce Gdańska w innym rankingu. Z zestawienia “Ekstraklasa miast. Prymusi w wydawaniu pieniędzy z Brukseli”, opublikowanego w zeszłym roku przez “Dziennik Gazetę Prawną” wynika, że Gdańsk z kwotą 13 761 zł dotacji z UE na jednego mieszkańca zajął pierwsze miejsce i znacznie wyprzedził kolejne w rankingu miasta takie jak Rzeszów, Warszawa, Kielce, Olsztyn czy Wrocław. – Choć inwestycje wiążą się ze wzrostem zadłużenia, to Gdańsk pozostaje w dobrej kondycji finansowej – podkreśla Tomasz Nadolny, Doradca Prezydenta Miasta. – Wiąże się to z korzystnie zaciągniętymi kredytami w Europejskim Banku Inwestycyjnym, Banku Rozwoju Rady Europy oraz bardzo dobrą oceną audytorów. Pozwala to znacznie obniżać koszty finansowe przeprowadzanych inwestycji – dodaje Tomasz Nadolny.
Używane mieszkanie kupię
Stabilny poziom finansów miasta oznacza stabilizację na rynku nieruchomości. Na tym obszarze nie odnotowano w tym roku żadnych trzęsień ziemi, zarówno ceny mieszkań, jak i ich ilość na rynku utrzymała się mniej więcej na stałym poziomie. To samo tyczy się rynku nieruchomości komercyjnych.
W oparciu o dane Tyszkiewicz Nieruchomości można przyjąć, że w 2014 roku większym zainteresowaniem kupujących w Gdańsku cieszyły się używane mieszkania, choć tendencja sprzedażowa mieszkań z rynku pierwotnego, czyli wprost od dewelopera, jest cały czas wzrostowa. – Ceny za metr kwadratowy mieszkania z rynku wtórnego w Gdańsku kształtują się między 4,5 a 9 tysięcy zł. Można więc przyjąć, że średnia cena metra kwadratowego w Gdańsku to 6,5 tysiąca złotych. Wynika z tego, że za dwupokojowe mieszkanie z rynku wtórnego trzeba zapłacić od 210 do 260 tys. zł, a trzypokojowe kosztować będzie od 280 do 320 tys. – wylicza Anna Fedusio, specjalista ds. sprzedaży rynku wtórnego biura Tyszkiewicz Nieruchomości.
Oczywiście, na ostateczną cenę mieszkania wpływa wiele czynników, między innymi lokalizacja nieruchomości, rok budowy budynku czy jego ogólny stan. – Przy wyborze nowego miejsca zamieszkania, większość osób kieruje się głównie lokalizacją i dobrym skomunikowaniem lokalu z resztą miasta. Co zrozumiałe, cena także jest niezwykle istotnym elementem decyzyjnym, choć wydaje się nieco mniej istotna niż w poprzednich latach – mówi Anna Fedusio.
Wśród najbardziej popularnych dzielnic na rynku wtórnym mieszkań w Gdańsku, jak na miasto nad Zatoką przysłało, prym wiodą lokalizacje blisko morza. Kupujący najczęściej szukają mieszkań na Żabiance i Przymorzu, dużym powodzeniem cieszy się również Oliwa, zainteresowanie wzbudzają też propozycje zlokalizowane we Wrzeszczu i na Zaspie. – Przy zakupie mieszkania coraz więcej osób zwraca uwagę na takie aspekty, jak standard budynku i komfort użytkowania lokalu, zależy im na windzie, bliskości placu zabaw dla dzieci, miejscu parkingowym albo hali garażowej w budynku – wylicza specjalistka Tyszkiewicz Nieruchomości. – Jest to nowa tendencja, która pojawiła się w ubiegłym roku. Wydaje mi się, że wcześniej szeroko rozumiany komfort użytkowania mieszkania nie był dla kupujących aż tak istotnym czynnikiem. Teraz to się zmieniło, klienci zaczęli bardziej długofalowo patrzeć na inwestycję w mieszkanie – dodaje.
Największym powodzeniem cieszą się wciąż mieszkania dwupokojowe, o powierzchni od 38 do 50 metrów kwadratowych. Co ciekawe, finansowanie mieszkań na rynku wtórnym to wbrew pozorom nie tylko kredyty. – Mniej więcej 60 procent transakcji jest kredytowane, pozostałe zakupy dokonywane są za środki własne – mówi Martyna Choszcz, specjalista ds. sprzedaży rynku wtórnego Tyszkiewicz Nieruchomości.
Nowe dzielnice, nowe wyzwania
Inaczej sprawa wygląda na pierwotnym rynku mieszkań. Lokalizacja mieszkań od deweloperów jest w dużej mierze spójna z obszarami, na których rozwija się miasto i determinuje ten rozwój. Nowe osiedla powstają głównie na obrzeżach miasta i tym samym wymuszają powiększanie się aglomeracji Gdańska. Nowi mieszkańcy dzielnic południowych powodują budowę nowych dróg, pojawiają się nowe ulice, sklepy, powiększa się liczba szkół. Jak informuje Michał Piotrowski z gdańskiego magistratu, w 2014 roku miasto oddało do użytku jedną nową szkołę, a jej lokalizację dostosowano właśnie do potrzeb mieszkańców rozrastających się południowych dzielnic. Publicznej podstawówki dorobiły się mianowicie Karczemki.
– Osobom, które wprowadzają się na nowe osiedla zależy na tym, żeby budynki, w których zlokalizowane będą ich nowe domy stały w otoczeniu szkół, sklepów, punktów usługowych, żeby można było do nich w miarę wygodnie dojechać, zarówno samochodem, jak i komunikacją miejską – wylicza Dagmara Aleksandrowicz, kierownik rynku pierwotnego Tyszkiewicz Nieruchomości. – Można przyjąć, że obecność infrastruktury miejskiej stała się conajmniej tak samo ważnym aspektem zakupu jak cena nowej nieruchomości. W tym aspekcie rynek pierwotny zbliżył się do rynku wtórnego – dodaje.
Drogi dojazdowe do osiedli zlokalizowanych wokół obwodnicy są priorytetem nie tylko dla kupujących, ale również dla Gdańska. Włodarze miasta przygotowali nawet dokument, nazwany Strategicznym Programem Transportowym Dzielnicy Południe w Gdańsku, oreślający które drogi i w jakiej kolejności należy wybudować, by poprawić sytuację komunikacyjną tego obszaru. Biuro Rozwoju Gdańska zaplanowało, że w latach 2014-2020 wyda na inwestycje drogowe w na południu miasta aż 520 mln zł, z czego 120 mln zł uzyskane będzie ze środków unijnych.
Za kluczową dla odciążenia i odkorkowania tego rejonu inwestycję, urzędnicy uważają budowę trzech nowych dróg. Do 2020 rok powstaną ulice Nowa Bulońska Północna, Nowa Jabłoniowa i Nowa Podmiejska – Nowa Małomiejska. Dokończona również zostanie budowa nowej linii tramwajowej, która połączy Gdańsk Południe ze Śródmieściem.
Analizując zmiany w ruchu drogowym, które nastąpiły po oddaniu do użytku ulicy Nowej Słowackiego, która miała odciążyć ruch we Wrzeszczu, można założyć. że oddanie kolejnych ulic znacząco wpłynie na komfort mieszkańców Gdańska Południe.
Południowe dzielnice mogą też liczyć na nowe centrum usługowo – biurowo – handlowe. Inwestycja miałaby powstać przy zbiegu ulic Nowej Bulońskiej, Nowej Jabłoniowej i Nowej Warszawskiej. W ostatnich latach również mocno rozrosło się centrum handlowe na Szadółkach, pojawiły się tam różnorakie sklepy centrum fitness czy restauracje. Wszystko po to, by mieszkańcy Gdańska Południe mogli mieszkać tak samo wygodnie, jak gdańszczanie we Wrzeszczu albo na Przymorzu.
W szeregu zbiórka!
W centrum miasta także powstało wiele nowych inwestycji, nowe budynki mieszkalne pojawiły się na Przymorzu czy Zaspie. Mieszkania kupowali tam raczej zamożni młodzi mieszkańcy Gdańska poszukujący własnych czterech ścian. Na obrzeża miasta trafiali z kolei przede wszystkim mieszkańcy okolicznych, mniejszych miast. Wśród tej grupy, wyjątkowym zainteresowaniem cieszyły się także nowe osiedla szeregowych domków, których coraz więcej powstaje w miejscowościach obok Gdańska, takich jak Banino czy Rokitnica. – Młode małżeństwa, szczególnie te, które kwalifikują się do programu dopłat Mieszkanie
dla Młodych, coraz częściej wybierają własny domek. Za kwoty podobne do tych, które musieliby wydać na mieszkanie w Gdańsku, mają piętrowy dom z ogrodem, który jest zlokalizowany w spokojnej okolicy i oferuje więcej przestrzeni życiowej – mówi Dagmara Aleksandrowicz.
Na początku 2014 roku w Baninie, na Rotmance czy obrzeżach Pruszcza dało się zaobserwować wręcz boom budowlany. Obecnie zabudowa tych rejonów coraz bardziej się zagęszcza, powstają zarówno szeregowce, jak i domy wolnostojące czy większe budynki mieszkalne. Miejscowości powiększają się, rozwija się transport publiczny. Jeśli wszystko pójdzie zgodnie z planem, już we wrześniu przez Banino pojedzie Pomorska Kolej Metropolitalna, która jeszcze bardziej zbliży miejscowość do Trójmiasta. – Można się spodziewać, że po ukończeniu tej inwestycji, zainteresowanie nieruchomościami w tamtym rejonie jeszcze bardziej wzrośnie. To bardzo rozwojowe tereny – przewiduje Aleksandrowicz.
Nowe drogi czy infrastruktura to oczywiście bardzo istotne sprawy, ale jak kształtują się ceny mieszkań i domków od dewelopera, zlokalizowanych raczej na obrzeżach? Trzypokojowe, a nawet czteropokojowe mieszkanie można kupić już za 180 – 250 tysięcy złotych. Szeregowy domek to z kolei koszt rzędu 200 – 300 tysięcy. Czyli mniej więcej tyle, ile trzypokojowe mieszkanie w cenrtum miasta.
Jakość ważniejsza od ceny
Popyt na szeregowce to nie jedyna zmiana, którą można zaobserwować w podejściu kupujących domy w zeszłym roku. Na rynku sprzedaży domów z rynku wtórnego także pojawiły się nowe tendencje. – Cena nie jest już głównym wyznacznikiem popytu. Coraz większą wagę klienci przykładają do solidności konstrukcji, jakości materiałów. Są w stanie zapłacić więcej za lepszą jakość – wyjaśnia Paweł Gesing, kierownik oddziału Gdynia Tyszkiewicz Nieruchomości.
A ile właściwie średnio płaciło się za dom w Trójmieście 2014 roku? Cena metra kwadratowego domu jest niestety trudna do określenia, ponieważ na cenę takiej nieruchomości znacząco wpływa wielkość działki, na której się on znajduje. Na pięknym terenie o wielkości 1000 m kw, dom o powierzchni 150 m kw. może mieć taką samą cenę, jak dom dwa razy większy.
Łatwiej za to określić, jakich cech nieruchomości poszukiwali mieszkańcy Trójmiasta, którzy zdecydowali się na kupno domu. – Największym powodzeniem cieszyły się domy wolnostojące, na działkach od 900 m kw. do 1200 m kw., najlepiej z rynku wtórnego, do tego nie starsze niż 10 lat – mówi Paweł Gesing i dodaje, że najbardziej pożądany dom zbudowany jest w konfiguracji parter i poddasze użytkowe, ma minimum 5 pokoi, 2 łazienki i garaż. Cena? Do 750 tysięcy złotych. – Ta kwota dotyczy terenów w promieniu 20 kilometrów poza ścisłym centrum Gdańska czy Gdyni. W centrum takie domy kosztują co najmniej 2 razy tyle – wylicza kierownik oddziału Gdynia.
Zdaniem Pawła Gesinga, wcale nie brakowało klientów, którzy za dom zbudowany z nowoczesnych materiałów i położony w atrakcyjnym miejscu, zaoferowaliby kwoty powyżej 2 mln zł. Jednakże w centralnych dzielnicach najczęściej sprzedawane są domy do remontu, z lat siedemdziesiątych i osiemdziesiątych. Są sporo tańsze, właściwie rzadko kiedy ich wartość przekracza milion złotych, ale nakłady czasu i pieniędzy, które trzeba zainwestować, żeby wyremontować taki dom są zazwyczaj spore.
Nie do końca pożądane domy w pożądanych lokalizacjach nie były jedynym problemem w 2014 roku na rynku tego typu nieruchomości. – Pojawiali się i wciąż pojawiają się klienci poszukujący działek z możliwością wybudowania domu z płaskim dachem. Jak na złość, większość uchwalanych planów zagospodarowania przestrzennego przymusza do zastosowania dachów skośnych o kącie nachylenia połaci od 35 do 45 stopni – mówi Paweł Gesing i dodaje, że w takim przypadku właściwie nic się nie da zrobić, bo zmiany planu zagospodarowania to bardzo trudny i skomplikowany proces, nie wspominając już o przebudowie samego budynku.
Prostą drogą do domu
Oprócz budowy nowych dróg dojazdowych, w 2014 roku Gdańsk rozpoczął pewną inwestycję właściwie dość mocno związaną z rynkiem nieruchomości. Jej zadaniem jest znacząco ułatwić życie mieszkańcom. Mowa o Programie Modernizacji Chodników. W ramach tego projektu miasto rozpoczęło wymianę nawierzchni na odcinkach o łącznej długości ponad 20 km, zlokalizowanych w każdej właściwie dzielnicy miasta. Z miejskiej kasy pójdzie na ten cel ponad 15 mln zł. – Przez ostatnie lata kładliśmy nacisk na duże, kluczowe inwestycje, takie jak budowa ramy komunikacyjnej miasta. Teraz, kiedy wiele z nich jest już ukończonych, możemy pochylić się wreszcie nad przysłowiowymi „krzywymi chodnikami”, czyli tymi uciążliwościami, które z perspektywy niektórych mieszkańców są znacznie ważniejsze niż kolejna duża arteria, czy linia tramwajowa – wyjaśnia prezydent Gdańska Paweł Adamowicz.
Dobre dojście do budynku, równe chodniki na osiedlu – to często bardzo istotne aspekty dla osób kupujących mieszkania. I choć chodniki często nie należą do miasta, a do spółdzielni, wspólnoty, czy nawet developera, działania magistratu mogą stać się pozytywnym motywatorem dla pozostałych zarządców. – Czasem jest tak, że oferty deweloperów są do siebie bardzo podobne. Budynki nie różnią się przecież między sobą aż tak bardzo. O wyborze konkretnej lokalizacji często decydują właśnie szczegóły takie jak chodniki, sklepy, szkoły, komunikacja miejska czy obecność fitness clubu – podsumowuje Dagmara Aleksandrowicz z Tyszkiewicz Nieruchomości.
