Kaucja przy umowie najmu – co warto wiedzieć?

photo-1444419988131-046ed4e5ffd6
Strona główna » Kaucja przy umowie najmu – co warto wiedzieć?

Każdy kto miał okazję wynajmować jakąś nieruchomość, zapewne spotkał się z koniecznością uiszczenia opłaty, której wymagał wynajmujący jeszcze przed jej użytkowaniem. Kaucja, którą musieliśmy zapłacić, ma co do zasady spełniać rolę zabezpieczającą i gwarancyjną dla wynajmującego. Co oprócz tego powinna wiedzieć o niej druga strona umowy, czyli najemca?

Co pokrywa kaucja?

Najem, czy to mieszkania czy pokoju, wiąże się prawie w stu procentach z opłaceniem kaucji. Zwykle jest to koszt równy miesięcznym opłatom za wynajem, na jakie zobowiązaliśmy się podpisując umowę. Jeśli nieruchomość wykończona jest w wysokim standardzie, a meble, sprzęty AGD, RTV czy inne elementy wyposażenia są bardzo kosztowne, kwota ta może być nieco wyższa. Nie może ona jednak przekraczać dwunastokrotności miesięcznego czynszu za dany lokal.

Paulina-WęgrzyńskaPrzy wynajmie mieszkań kaucja jest pobierana standardowo w wysokości jednomiesięcznego czynszu najmu. Często właściciele wynajmując mieszkanie świeżo po remoncie oczekują większej sumy z obawy o zniszczenia. Niestety to rozwiązanie nie zawsze się sprawdza ze względu na to, że najemca nie od razu posiada taką sumę, którą musi zapłacić w dniu podpisania umowy. – o wysokości pobieranej kwoty na poczet ewentualnych zniszczeń mówi Paulina Węgrzyńska, Specjalista ds. wynajmu w Tyszkiewicz Nieruchomości.

Kaucja ma na celu zabezpieczenie roszczeń wynajmującego mieszkanie, z tytułu niezapłaconego czynszu czy jakichkolwiek szkód wyrządzonych przez lokatora. W praktyce oznacza to, że nieruchomość powinna pozostać w stanie nienaruszonym przez cały okres najmu. Dotyczy też innych opłat związanych z najmem i niezależnych od właściciela, tj. za dostawy energii, gazu czy odbiór ścieków.

Zgodnie z artykułem 6 ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminnym i o zmianie kodeksu cywilnego z 21 czerwca 2001 roku, który reguluje wszystkie zagadnienia związane z kaucją, wynajmujący nie może jej zatrzymać na zabezpieczenie innych roszczeń wobec lokatora. Koszty dojazdów do wynajmowanego mieszkania przez wynajmującego, na przykład w celu pobierania czynszu czy też koszty rozmów telefonicznych z najemcą, nie wliczają się do tych roszczeń, a wynajmujący pokrywa je z własnej kieszeni. Wydaje się to oczywiste, jednak niektórzy właściciele mogą o tym nie pamiętać.

Kiedy kaucja wraca do najemcy?

Jeśli mieszkanie wynajmowane jest na krótki okres, tj. maksymalnie do roku, trudno o jakiekolwiek zniszczenia, dlatego w takich sytuacjach kaucja zwykle pozostaje nieruszona, a najemca może ją odebrać w całości. Jako że wynosi ona mniej więcej tyle, co miesięczne koszta za wynajem, właściciele nieruchomości często przystają na to, by kaucja pokrywała ostatni miesiąc najmu. Jeśli czynsz płacony jest do końca trwania umowy, zwrot opłaconej kaucji powinien nastąpić w czasie do jednego miesiąca od chwili, gdy lokator wyprowadził się z mieszkania.

Czasami lokatorzy chcą opuścić wynajmowany lokal wcześniej, niż zakładała to podpisana umowa. Jeśli przysługuje im taka możliwość z odpowiednim okresem wypowiedzenia, mają do tego pełne prawo. Co wtedy dzieje się z kaucją? Jeśli umowa najmu nie reguluje tej kwestii, właściciel nieruchomości nie ma prawa potrącić jakiejkolwiek kwoty za wcześniejsze jej rozwiązanie. To kolejny dowód na to, że umowa wynajmu powinna być sporządzona bardzo dokładnie, kolejno regulując wszystkie zagadnienia, które mogą okazać się potem co najmniej problemowe.

Zniszczenia a normalne zużycie mieszkania

Sama obecność kaucji nie powinna budzić żadnych wątpliwości. Nie dziwi przecież fakt, że właściciel chce się zabezpieczyć przed ewentualnymi zniszczeniami własnej nieruchomości. Zdarzają się sytuacje, kiedy ma ku temu podstawy. Zdarzają się lokatorzy, którzy potrafią doprowadzić mieszkanie do takiego stanu, że nawet kaucja będzie zbyt niska na pokrycie wszystkich powstałych podczas najmu zniszczeń.

kaucja 3

Właściciel nieruchomości urządzonej z gustem i w wyższym standardzie, ma prawo wymagać nieco wyższej kaucji

Często jednak właściciel nieruchomości chce zatrzymać dla siebie całą kwotę kaucji, uzasadniając to bezpodstawnymi argumentami. Warto mieć to na uwadze już przy podpisywaniu umowy, a wpłatę kaucji koniecznie pokwitować i zaznaczyć jej wysokość oraz dzień wpłaty. Niezbędny jest też podpis wynajmującego. Taki dokument okaże się bardzo pomocny przy możliwych problemach z odzyskaniem zapłaconej kaucji. Dobrym rozwiązaniem jest również podjęcie się spisania wszystkich mebli czy sprzętów w mieszkaniu, które mogą ulec zniszczeniu, czyli sporządzenie protokołu zdawczo-odbiorczego. W załączeniu warto dodać zdjęcia, które w pełni udokumentują stan nieruchomości przed przeprowadzką. Właściciel nie będzie mógł wtedy zatrzymać kaucji na poczet uszkodzeń, które faktycznie nie miały miejsca.

Przy maksymalnym dbaniu o dom czy mieszkanie, raczej nie da się jednak uniknąć drobnych usterek, które wynikają z codziennego użytkowania nieruchomości. Warto jednak umieć rozróżnić normalne zużycie i – nawet jeśli drobne – zniszczenia wynikające z winy najemcy.

Do normalnego zużycia mieszkania podczas okresu wynajmu, będzie zaliczać się korzystanie ze wszystkich znajdujących się w nim sprzętów i mebli, jednak – co bardzo istotne – zgodnie ich przeznaczeniem. Oznacza to, że o wszystko, co znajduje się w lokalu, powinniśmy regularnie dbać, uwzględniając zdrowy rozsądek i systematyczną higienę. Przykładem normalnego użytkowania, którego nie obejmuje kaucja, będą pobrudzone ściany czy pożółknięta lodówka bądź ramy okienne, co wynika po prostu z upływu czasu. Z kolei zwrotu kaucji, właściciel może wymagać w przypadku oderwania uchwytu z tejże lodówki czy widocznych zniszczeń na ścianach, będących wyraźnie wynikiem działania lokatora.

Gdy właściciel nie chce zwrócić kaucji

Właściciel mieszkania po zakończeniu okresu najmu, może nie wykazywać chęci zwrotu pobranej już kwoty. Jedni kaucję traktują jako rzeczywiste zabezpieczenie, które zwracają najemcom. Pozostała część od razu zakłada, że kaucja pozostanie w ich portfelu. Ciężko przecież zwrócić pieniądze, które widnieją już na koncie od kilku czy kilkunastu miesięcy albo co gorsza – zostały już dawno wydane.

Wtedy pojawia się okazja do wykorzystania przygotowanego wcześniej spisu sprzętów i zdjęcia lokalu sprzed okresu najmu. W sytuacji, gdy bezskutecznie próbujemy odzyskać pieniądze z kaucji, może pomóc wysłanie właścicielowi naszych materiałów. Dowody na to, że wynajmujący nie ma racji przetrzymując nasze pieniądze, potrafią skłonić go do rozwiązania sporu, co zaoszczędzi problemów obu stronom.

hammer-620008_960_720

Prawo reguluje kwestię kaucji przy wynajmie, jednak droga sądowa powinna być ostatecznością

Jeśli taka informacja nie przynosi skutku, należy wysłać wezwanie do zapłaty, gdzie zawarte będą wszystkie niezbędne informacje o kaucji, którą chcemy odzyskać. Treść takiego wezwania nie ma jednego wzoru, którym należy się kierować. Powinna się w nim jednak zawrzeć wysokość żądanej kwoty zwrotu, numer konta, na który wynajmujący może ją zwrócić i termin, w jakim chcemy uzyskać zwrot. Jeśli odpowiednio uzasadnimy na wezwaniu powód, dla którego chcemy z powrotem pieniądze, może on później posłużyć jako wiarygodny dowód w sytuacji, gdy korespondencja nie przyniesie skutku.

Jeśli wynajmujący upiera się przy swojej racji i nie chce zwrócić kaucji, pozostaje niestety skierować sprawę na drogę sądową. Istnieje możliwość złożenia odpowiedniego wniosku drogą internetową. Jeśli chcemy zrobić to osobiście, warto wiedzieć, że procedura składania pozwu nie jest w tej sytuacji zbyt skomplikowana i nie musimy nawet korzystać z pomocy adwokata. Postępowanie nie powinno trwać dłużej niż pół roku, chyba że właściciel nieruchomości jest bardzo uparty i nawet nakaz zapłaty skierowany przez sąd, nie jest w stanie zmusić go do zwrotu należnej nam kaucji.

Kwestia kaucji przy umowie najmu bywa sporna, zwłaszcza gdy właściciel poszukuje w tej kwocie dodatkowego zarobku. Warto mieć to na uwadze jeszcze przed podpisaniem umowy, i zabezpieczyć się na możliwość nieporozumień.

Wymarzonej nieruchomości na wynajem szukaj na www.tyszkiewicz.pl
Znalazłeś już interesującą ofertę? Zadzwoń – 58 558 53 53

 

 

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *