Wynająć czy kupić? To pytanie często zadają sobie osoby, które chciałyby się usamodzielnić i zamieszkać na “swoim”. Decyzja między wyborem kredytu na kilkadziesiąt lat, a comiesięcznym płaceniem czynszu właścicielowi mieszkania łatwa nie jest. Tym bardziej, że często opłata za najem równa jest wysokości potencjalnej raty kredytowej. Obie drogi mają zarówno swoich zwolenników, jak i przeciwników. A o jednoznaczną odpowiedź niełatwo.
Ogólnie można przyjąć, że wynajem to w dużym stopniu domena osób młodych. Wynajmuje się zazwyczaj pierwsze mieszkanie. Takie rozwiązanie, w przeciwieństwie do kupna mieszkania, jest w zasięgu finansowym i zasięgu możliwości tych, którzy chcą się usamodzielnić. Kupno mieszkania, ze względu na kredyt, wymaga umowy o pracę i stałego dochodu, co dla osób dopiero wkraczających w dorosłość jest nieosiągalne.
Cena najmu kawalerki w Gdańsku i Gdyni to około 1000 zł, dwupokojowe mieszkanie to koszt ok. 1500 zł, a za trzypokojowe zapłacimy niecałe 2000 zł miesięcznie. Najem mieszkania w Sopocie Dolnym jest droższy średnio o 30 procent w stosunku do pozostałych trójmiejskich lokalizacji. Wiadomo – najmodniejsza okolica musi swoje kosztować.
Najemcami nierzadko bywają studenci, decydujący się na zamieszkanie na stancji w klika osób. W takim przypadku kupno mieszkania byłoby zupełnie bez sensu. Czynsz i opłatę za najem dzieli się po równo na wszystkich najemców, co oznacza, że w zależności od ilości osób koszt takiego mieszkania będzie wynosić od około 600 do 1000 zł.
Inną grupą zainteresowaną wynajmem są single. W ich obszarze zainteresowania znajdują się przede wszystkim kawalerki i niewielkie mieszkania dwupokojowe. – Dla osób żyjących w pojedynkę liczy się poczucie niezależności. Są mobilni, więc liczą się możliwością częstej zmiany mieszkań. Nie chcą przywiązywać się do żadnego miejsca wieloletnim kredytem. Wynajem dobrze wpisuje się w taki tryb życia – tłumaczy Magdalena Bach, specjalista ds. wynajmu Tyszkiewicz Nieruchomości.
Pary mieszkania wynajmują rzadko. Najczęściej, gdy chcą lepiej się poznać i razem pomieszkać. Jeśli związek rokuje i miłość kwitnie, zwykle zapada decyzja o ślubie i kupnie własnego lokum. Jeszcze rzadziej najemcami zostają rodziny z dziećmi. Raz, że narodziny dzieci zwykle mają miejsce już po zakupie mieszkania, a dwa, że dzieci są raczej niechętnie widziane przez właścicieli. Odstępstwa oczywiście się zdarzają – jak wyjaśnia Magdalena Bach, są sytuacje, w których sprawdza się wygodny aspekt wynajmu na przykład na rok. Całe rodziny wynajmują mieszkania na czas przeprowadzki, budowy domu, albo kontraktu zawodowego któregoś z rodziców, który wiąże się z czasowym zamieszkaniem w innym mieście.
Niezależnie od tego, kim jest najemca, wynajem jednego lokalu zwykle trwa od roku do kilku, najczęściej około 3 lat. Sytuacje, w których wynajmujący przez kilkadziesiąt lat wynajmuje to samo mieszkanie należą do rzadkości. Niewątpliwym plusem jest możliwość wynajęcia już umeblowanego mieszkania – to właśnie na nie jest największy popyt. W ten sposób zaoszczędzić można sporo pieniędzy – koszty przewiezienia mebli z jednego mieszkania do drugiego są spore, nie wspominając już o kosztach transportu z miasta do miasta.
Nie każdy chce jednak wynajmować i płacić właścicielowi mieszkania pieniędzy, które mogliby przeznaczyć na spłatę kredytu. – Ratę kredytu można dobrać do potrzeb i możliwość każdego. Bez problemu można ustawić ją na takim poziomie, żeby była równa kosztowi wynajmu – przekonuje Dorota Piekarska, doradca Tyszkiewicz Finanse.
Przyjrzyjmy się symulacjom kredytowym przy zakupie mieszkania za 250 000 zł. Za tyle można kupić dwupokojowe mieszkanie na rynku wtórnym w mieście lub większe lokum z rynku pierwotnego w podmiejskiej lokalizacji.
W
arunkiem koniecznym do zaciągnięcia kredytu hipotecznego jest wkład własny w wysokości co najmniej 10 proc. kosztu nieruchomości. W naszym przypadku przyjmiemy wkład własny na najniższym możliwym poziomie, do pożyczenia będzie więc 225 000 zł. Przy rozłożeniu kredytu na 30 lat, co jest najbardziej popularną opcją, miesięczna rata kredytu wynosić będzie ok. 1000 zł. Ta kwota może się nieznacznie wahać w zależności od banku, z którego oferty skorzystamy. Czyli – miesięcznie za mieszkanie we własnym “M” zapłacimy nawet mniej niż zapłacilibyśmy właścicielowi za wynajem.
Jednak w dłuższym wymiarze już tak różowo dla naszych finansów nie jest. Czas na zobowiązania czasowe. Mieszkanie spłacać będziemy przez 30 lat, czyli 360 miesięcy. Koszt kredytu (wartość odsetek) oscylować będzie w okolicy 50 proc. jego wartości. W tym przypadku to około 112 500 zł. To oznacza, że mniej więcej przez 20 lat będziemy spłacać koszt mieszkania, a przez kolejne 10 płacić bankowi za to, że udzielił nam pożyczki.
A same odsetki to nie jedyny koszt, który trzeba wziąć pod uwagę przy kupnie mieszkania. Dochodzi koszt uruchomienia kredytu, opłaty notarialne, wydatki związane z wpisem do księgi wieczystej oraz podatek. Czyli, przy mieszkaniu za 250 000 zł z konta zniknie jeszcze od ok. 3 000 zł jeśli zdecydujemy się na mieszkanie od dewelopera, do nawet 10 000 zł jeśli kupujemy z rynku wtórnego, gdzie do opłat doliczyć należy podatek od czynności cywilnoprawnych w wysokości 5 000 zł. Niemało, ale z drugiej strony kupujemy nieruchomość na własność – w razie potrzeby zawsze można ją sprzedać (nawet z kredytem) i odzyskać część pieniędzy. A przy odrobinie szczęścia i dobrym doradztwie, na sprzedaży da się wręcz zarobić.
A czy koszty zakupu da się jakoś zmniejszyć? Warto udać się do profesjonalnego doradcy finansowego. – Jesteśmy w stanie nie tylko porównać oferty, ale przede wszystkim wynegocjować z bankiem lepsze warunki i mniejsze oprocentowanie dla klienta. Osoba wchodząca do banku z ulicy nie uzyska takiej oferty, jaką może wywalczyć doradca – mówi Dorota Piekarska i dodaje, że ważna jest także znajomość rynku bankowego, bo nie w każdym banku warunki kredytu w ogóle podlegają negocjacjom.
Sporo osób decyduje się na zakup mieszkania również ze względu na dopłaty z rządowego programu Mieszkanie dla Młodych. Dofinansowanie można uzyskać jedynie przy zakupie inwestycji z rynku pierwotnego, czyli prosto od dewelopera. Mieszkań “używanych” program nie obejmuje. W najbardziej optymistycznym wariancie dopłaty pokryją do 20 procent wartości wkładu własnego. A im wyższy wkład, tym wyższa dopłata. – Dofinansowanie kształtuje się na poziomie 10 procent dla singli lub par bezdzietnych, 15 procent dla par, które mają jedno lub dwójkę dzieci i 20 procent dla par z trójką lub większą ilością dzieci – wyjaśnia Dorota Piekarska z Tyszkiewicz Finanse.
Własne mieszkanie to nie tylko koszty – to również poczucie bezpieczeństwa. Dla wielu osób duży wydatek, z którym wiąże się zakup nieruchomości, to jednorazowe wydarzenie, wręcz coś uroczystego, Klienci biura Tyszkiewicz Nieruchomości często podkreślają, że zakup własnego “M” to dla nich krok milowy na drodze do życiowej stabilizacji. Odpadają potencjalne kłopoty z “landlordem”, które należy wziąć pod uwagę w przypadku wynajmu. Dopuszczalne są wszelkie szaleństwa aranżacyjne – w tym przypadku można zaszaleć, bo nie trzeba liczyć się z niczyim zdaniem.
Zakup mieszkania może się okazać złą decyzją chyba tylko w przypadku rozwodu, gdy lokal stanowi własność obojga małżonków i trzeba go podzielić. Ale chyba nikt nie zakłada z góry czarnych scenariuszy i decyduje się mieszkać razem w wynajmowanym mieszkaniu ze względu na potencjalne ryzyko rozwodu. Dlatego chętnych do zakupu mieszkań nie brakuje.
