Jaka inwestycja może dać trochę spokoju ducha w kwestii zabezpieczenia finansowego na emeryturze? Coraz więcej Polaków jest zdania, że najlepsza odpowiedź na to pytanie brzmi “mieszkanie na wynajem”. Taki sposób na zapewnienie sobie dochodu (nie tylko na czarną godzinę) z każdym rokiem zyskuje na popularności. – Obecnie roczny zwrot, jaki można uzyskać z mieszkania na wynajem to nawet 5 proc. jego wartości – mówi Daniel Banaś, doradca kredytowy Tyszkiewicz Finanse.
To oznacza, że przy zainwestowaniu 200 000 złotych w mieszkanie i wynajmowanie go przez rok, po odjęciu wszelkiego typu podatków, możemy rocznie liczyć na około 10 000 zł przychodu. Zdaniem Daniela Banasia, to opłaca się bardziej, niż obligacje czy lokaty bankowe. – Ostatnio znowu obniżono stopy procentowe lokat, co jest równoznaczne z obniżeniem ich oprocentowania. Niewykluczone, że tego typu wahania znów się pojawią. Inwestycje w nieruchomości są bardziej stabilne – przekonuje doradca.
W Europie Zachodniej zakup mieszkania i późniejsze wynajmowanie lokalu, to popularny sposób na zabezpieczenie sobie dodatkowego dochodu. Istnieją nawet fundusze inwestycyjne, które masowo wykupują obiekty deweloperskie i w całości przeznaczają je na zyskowny wynajem. W Polsce, przynajmniej na razie, kupno w celach zarobkowych, to domena osób prywatnych.
Jeśli ktoś myśli o zakupie mieszkania na wynajem inwestycyjny, na celownik wziąć powinien rynek wtórny, na którym koszt zakupu lokalu jest niższy, niż wśród propozycji deweloperów. Bo zasadniczo, brutalnie mówiąc, chodzi przecież o to, żeby jak najmniej funduszy włożyć w mieszkanie, a jak najwięcej z niego wyciągnąć. – W Gdańsku i Gdyni relacja ceny mieszkania do ceny najmu, w porównaniu do takich miast jak Warszawa czy Kraków, jest dobra i pozwala spodziewać się zysku – mówi Daniel Banaś z Tyszkiewicza.
W kwietniu średnia cena metra kwadratowego mieszkania z rynku wtórnego kształtowała się na poziomie 5100 zł. W tym samym czasie w Krakowie za metr trzeba było średnio zapłacić 5800 zł za metr kw. Na wynajem kupuje się zazwyczaj mieszkania dwupokojowe i kawalerki, bo takie rozkłady mają największe wzięcie wśród najemców. Cena używanej kawalerki w Gdańsku to około 180 000 zł, mieszkania dwupokojowego – około 250 000 zł. Oczywiście, te wartości są jedynie orientacyjne, bo im lepszy stan lokalu oraz im lepsza lokalizacja, tym drożej, ale tym samy uzyskać można wyższy czynsz.
Jednakże, to wcale nie znaczy, że inwestorzy kupują tylko mieszkania wykończone w najwyższym standardzie. – Często watro zdecydować się się na zakup tańszego, podniszczonego lokalu i przeprowadzenie remontu. Łączny koszt może być w takim przypadku mniejszy, niż kupno lokalu w dobrym stanie, bo osoby, które sprzedają mieszkanie do remontu często mocno schodzą z ceny. Ogromna część kupujących mieszkania w nie najlepszym stanie to właśnie klienci inwestycyjni – tłumaczy Natalia Kass, specjalista ds. sprzedaży rynku wtórnego Tyszkiewicz nieruchomości.
Więc skoro nie stan, na co przede wszystkim zwrócić uwagę przy zakupie? Kluczowa jest lokalizacja – jeśli mieszkanie jest dobrze położone, chętnych na wynajem nie zabraknie. Lokali szukać należy w popularnych dzielnicach, najlepiej w miarę blisko węzłów komunikacyjnych. Hitowe zawsze jest śródmieście, w Gdańsku dobrze pod tym kątem sprawdzi się również Górny Wrzeszcz i Przymorze, a w Gdyni Wzgórze św. Maksymiliana.
A jakiej kwoty może spodziewać się właściciel mieszkania od potencjalnego najemcy? W Gdańsku i Gdyni wynajęcie kawalerki kosztuje około 1000 zł, za dwupokojowe mieszkanie trzeba zapłacić 1500 zł, a trzypokojowe – niecałe 2000 zł. Do tego najemca musi oczywiście doliczyć bieżące opłaty za prąd, gaz, wodę, internet i inne media. Ceny oczywiście różnią się od siebie w zależności od stanu lokalu i jego lokalizacji.
Ze wszystkich trójmiejskich lokalizacji najwięcej zysków przyniesie Sopot Dolny. Wolne mieszkania w tym rejonie od razu przyciągają inwestorów, bo na wynajmowaniu mieszkania w Sopocie właściwie nie można stracić – miasto jest na tyle modne i popularne, że chętnych nie zabraknie przez cały rok. Tyle tylko, że ceny w Sopocie Dolnym są sporo wyższe, niż w pozostałych rejonach Trójmiasta. – Aby myśleć o zakupie dwupokojowej nieruchomości w Dolnym Sopocie, blisko morza, trzeba liczyć się z wydatkiem rzędu od 400 do 500 tysięcy złotych. W Gdańsku dobrą ofertę można znaleźć już za połowę takiej kwoty – wylicza Natalia Kass.
Pamiętać trzeba o meblach – szanse na znalezienie najemcy rosną, jeśli mieszkanie jest w pełni wyposażone i gotowe do zamieszkania. Nie wolno zapominać o umowie najmu, właściwie spisana umowa pozwoli na zabezpieczenie mienia wynajmującego. Więcej na ten temat pisaliśmy tutaj, a do tematu jeszcze wrócimy. Istotne, by najem trwał od roku do kilku lat, takie obwarowania można zawrzeć w umowie. W ten sposób zapewniamy sobie stabilny, długofalowy dochód. Najemców najlepiej szukać nie wśród studentów, którzy tną koszty jak się da, ale wśród singli i osób pracujących, często przyjeżdżających do danego miasta właśnie niejako “za pracą”, na kontrakt.
Ale w Trójmieście mamy jeszcze jedną świetną grupę najemców. Bardzo wiele mieszkań w Dolnym Sopocie albo na gdańskim Głównym Mieście inwestorzy przeznaczają na wynajem krótkoterminowy dla turystów. Z zatrzymywanie się w wynajętym mieszkaniu, a nie w hotelu jest wśród turystów coraz bardziej popularne. Podróżnicy wybierają takie rozwiązanie nie tylko ze względu na koszty, ale przede wszystkim na wygodę i swobodę. Ofert szukają przez specjalne portale, np. airbnb, ale także przez biura nieruchomości, które często w swojej ofercie mają propozycje najmu krótkoterminowego.
W trosce o bezpieczeństwo lokalu, w który włożyło się niemałe przecież pieniądze, najlepiej powierzyć znalezienie najemcy i późniejszą opiekę nad lokalem profesjonalnemu doradcy lub pozwolić, by zajęło się tym biuro nieruchomości. W ten sposób można być pewnym, że podpisana zostanie umowa najmu, odsiani również zostaną różnego typu oszuści, którzy jak ognia boją się wynajmować mieszkania poprzez instytucje.
Wiadomo, że im więcej mieszkań na wynajem się kupi, tym większe zyski można z nich czerpać, dlatego sporo inwestorów po zakupie jednego mieszkania, rozgląda się już za kolejnym. A skąd w ogóle wziąć pieniądze na zakup inwestycyjny mieszkania? Rozwiązaniem może być odpowiednio dobrany kredyt, ale Narodowy Bank Polski informuje, że coraz więcej mieszkań kupowanych jest za gotówkę. Pod koniec 2014 roku, w największych polskich miastach żywym pieniądzem zapłacono za ponad połowę transakcji. – Te środki najczęściej pochodzą z likwidowanych lokat bankowych. Polacy coraz częściej wycofują środki z banków i inwestują je w nieruchomości, właśnie dzięki dobrej, zyskownej stopie zwrotu – wyjaśnia Daniel Banaś z Tyszkiewicz Finanse.
