Własne cztery kąty – synonim dorosłości. Czasem to realizacja marzenia o usamodzielnieniu się, czasem życiowa potrzeba. Ilu poszukujących, tyle motywacji. Większość z nas, przy zakupie mieszkania, decyduje się przede wszystkim na oferty nieruchomości z rynku wtórnego. Mieszkanie z drugiej ręki jest bowiem zazwyczaj tańsze i położone bliżej centrum, niż propozycje prosto od deweloperów. Używane lokale cieszą się niesłabnącym powodzeniem, a wśród nich znaleźć można prawdziwe perełki. Kilkuletnie nowoczesne apartamenty, klimatyczne wysokie lokale w kamienicach, niedrogie mieszkania w wielkiej płycie, spokojne M w niskim bloku – takiej różnorodności ofert na rynku pierwotnym nie ma i nigdy nie będzie.
Jakiekolwiek mieszkanie by to nie było, zakup nieruchomości z drugiej ręki to zawsze długi i niełatwy proces. Rozłóżmy go więc na czynniki pierwsze. Dzięki temu można będzie dowiedzieć się, jak przez niego przejść, by przebiegał sprawnie, bezpiecznie i bezstresowo dla poszukującego.
Sprawdź zdolność kredytową
Choć brzmi to brutalnie, jeśli planuje się zakup nieruchomości za środki z za pożyczki bankowej, przed podjęciem jakichkolwiek działań, najlepiej byłoby sprawdzić swoją zdolność kredytową. Jeśli nie dysponuje się gotówką, sprawdzenie zdolności kredytowej pozwoli na uniknięcie ewentualnych późniejszych rozczarowań, gdyby okazało się, że nie stać nas na wybrane, wymarzone lokum. Gdzie najlepiej sprawdzić swoje pożyczkowe możliwości? Najlepiej zwrócić się z tym do niezależnego doradcy kredytowego. Takie usługi oferuje między innymi dział kredytowy Tyszkiewicz Nieruchomości, jak również niezależne firmy doradztwa kredytowego. Analizy dokonać można także w oddziałach wielu banków.
Warto skorzystać z opcji gwarantującej porównanie różnych ofert kredytów hipotecznych, gdyż oferowane przez poszczególne instytucje umowy mogą różnić się oprocentowaniem. W wyborze najbardziej korzystnego rozwiązania pomoże doradca. Dodatkowo, profesjonalista niejednokrotnie może uzyskać lepsze warunki dla swojego klienta, niż gdyby szary człowiek wszedł z ulicy do placówki banku. Umowy kredytowe można bowiem czasem negocjować. W przypadku Tyszkiewicz Finanse pełne doradztwo kredytowe jest bezpłatne, a opiekunowie pomagają dodatkowo w przebrnięciu przez meandry bankowej biurokracji. Dopiero po uzyskaniu informacji na temat tego, na ile bank pozwoli nam się zadłużyć, można przystąpić do rozpoczęcia poszukiwań idealnego lokum.
Gdzie szukać ofert?
W poszukiwaniach mieszkania na rynku wtórnym obrać można dwie drogi – albo szukać na własną rękę, każdego dnia sprawdzając dziesiątki nowych, pojawiających się w internecie ogłoszeń, albo zwrócić się z tym do agencji nieruchomości. A jeśli wśród posiadanych ofert nie będzie w tym momencie nieruchomości odpowiadającej wymaganiom poszukującego, pośrednik “biorąc zlecenie”, będzie szukać pasującego “M” wśród pozyskiwanych nieruchomości. A tych może być całkiem sporo, bo tygodniowo do bazy Tyszkiewicz Nieruchomości trafia od kilku do kilkudziesięciu mieszkań.
Korzystanie z usług agencji nieruchomości ma jeszcze inne, dodatkowe plusy. W ofercie biur nieruchomości znajdują się mieszkania w dobrym stanie, prezentujące określony standard. Dzięki temu ograniczyć można koszty remontu. Kolejnym z atutów jest niewątpliwie fakt, że doradca pomoże przebrnąć przez wszystkie biurokratyczne aspekty zakupu nieruchomości. Sporządzi odpowiednie, zabezpieczające kupującego umowy, podpowie z tytułu czego i w jakiej kwocie zapłacić podatek i sprawdzi wszelkie prawne aspekty, by zakup był bezpieczny i legalny.
Niestety, wśród oferowanych na portalach ogłoszeniowych ofert zdarzają się nieruchomości z niejasnym stanem prawnym, a także takie, co do których sprzedający nie posiada pełnych praw, bo mieszkanie ma na przykład drugiego współwłaściciela, który nic nie wie o przeprowadzanej transakcji. Taki zakup to gwarantowane kłopoty, batalie sądowe i stracone pieniądze. Dlatego do ofert znalezionych na własną rękę należy podchodzić ze szczególną ostrożnością, a najlepiej, nawet przy znalezieniu interesującego “M” samemu, skonsultować ofertę ze swoim doradcą z biura nieruchomości.
Oprócz tego, niestety, na rynku nieruchomości co jakiś czas pojawiają się historie o oszustach, sprzedających mieszkania, do których w ogóle nie mają żadnych praw. Korzystanie z pomocy agencji nieruchomości pozwala właściwie w stu procentach uniknąć takich sytuacji, gdyż oszuści jak ognia unikają profesjonalnych pośrednictw, które w procesie weryfikacji oferty od razu odkryłyby przekręt.
Czy to tutaj zamieszkam?
A jak powinien wyglądać proces znalezienia samej nieruchomości w oparciu o pomoc agenta nieruchomości? Powinien zostać sprowadzony do samych efektów! Strona poszukująca powinna określić, które dzielnice ją interesują, a także jaki rozkład i metraż widziałaby we własnym “M” najchętniej. – Jednym z najczęściej poszukiwanych typów mieszkań w naszym biurze jest M2, czyli dwupokojowe lokum na gdańskim Przymorzu. Klienci najchętniej kupują takie mieszkania zlokalizowane w czteropiętrowych blokach, a dużym atutem przy zakupie jest obecność osobnej kuchni i balkonu – wylicza Martyna Choszcz, specjalista ds. sprzedaży rynku wtórnego Tyszkiewicz Nieruchomości.
Zgodnie z zasadami sztuki, po sprecyzowaniu oczekiwań odnośnie metrażu, rozkładu, lokalizacji i oczywiście ceny, kupujący zapomina o sprawie i zajmuje się swoimi zadaniami. W tym czasie pośrednik szuka odpowiednich nieruchomości i dzwoni do klienta dopiero wtedy, gdy namierzy ofertę. która mogłaby go zainteresować. Wówczas razem wybierają się na prezentację. Ilość takich spotkań przed zakupem jest niezwykle trudna do określenia. Czasem wystarczy tylko jedno, ale może być i tak, że dopiero przy dwudziestej prezentacji pośrednik przestawi lokum, które spodoba się klientowi. Reguły nie ma, zazwyczaj jednak proces poszukiwania odpowiedniego mieszkania przez agencję nieruchomości trwa od kilku dni do kilkunastu tygodni.
W trakcie prezentacji nieruchomości, jej właściciel może być obecny lub nieobecny w lokalu, to zależy od jego osobistych preferencji. Czasem jest tak, że klucze pozostawiane są w biurze nieruchomości i puste mieszkanie można obejrzeć o dowolnej porze, najczęściej jednak w mieszkaniu ktoś już mieszka. Obecność domowników może nieco zaburzyć odpowiedni ogląd nieruchomości, całościowe wrażenie może zdominować bałagan, nieodpowiedni zapach czy rozpraszający zwierzak właściciela. Dlatego też w takim przypadku przydaje się obecność pośrednika, który w fachowy sposób oceni stan mieszkania, jak również stan budynku, w którym dane lokum się znajduje.
Pośrednik pomoże także zweryfikować, czy proponowana za mieszkanie cena jest rynkowa i adekwatna do stanu i lokalizacji oferowanej nieruchomości. Nieśmiałego kupującego może wyręczyć w negocjacjach odnośnie ostatecznej kwoty zakupu, które niejednokrotnie mogą stać się obszarem konfliktu, w przypadku braku doświadczenia obu stron. Nierzadko zdarza się niestety tak, że brak możliwości porozumienia, co do lekkiej nawet modyfikacji finansowych założeń obu stron, uniemożliwia zakup. Właściciel zostaje z niesprzedanym lokalem, a kupujący z koniecznością dalszych poszukiwań.
Umowy i inne dokumenty
Jeśli doszło już do wyboru mieszkania i pozytywnego zakończenia cenowych negocjacji, czas na umowę przedwstępną. To rodzaj dokumentu, w którym obie strony zapewniają, że zdecydowały się na transakcję kupna – sprzedaży i ustalają ostateczny termin jej zawarcia. Dokumentu nie należy oczywiście podpisywać przed upewnieniem się, że właściciel dysponuje wszystkimi prawami własności do sprzedawanej nieruchomości, nie ma współwłasności ani praw osób trzecich do mieszkania. Tym obszarem powinien zajść się pośrednik – zbadać zapisy w księdze wieczystej, poprosić właściciela o notarialny akt własności, a także zaświadczenie o niezaleganiu z opłatami ze spółdzielni lub wspólnoty mieszkaniowej. Trzeba również sprawdzić, kto jest w mieszkaniu zameldowany, by uniknąć zakupu nieruchomości z nadprogramowym lokatorem.
Umowa przedwstępna zawierana jest notarialnie, aby była dla obu stron wiążąca. Jej podpisanie to pierwszy z kroków finalizacyjnych transakcji. Treść umowy przedwstępnej zazwyczaj przygotowuje agencja nieruchomości lub notariusz, ważne jest bowiem, żeby był precyzyjny, uniemożliwiający późniejsze wycofanie się którejkolwiek ze stron. Termin zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży zwykle ustala się na za miesiąc – dwa, by strona kupująca miała czas na dopełnienie formalności kredytowych i uiszczenie odpowiednich opłat. Zawarcie umowy przedwstępnej wiąże się najczęściej z koniecznością zapłacenia zadatku albo zaliczki.
Po podpisaniu umowy przedwstępnej, można przejść do formalności związanych z koniecznością uzyskania kredytu na zakup nieruchomości. W tym pomoże doradca kredytowy, który ostatecznie pomoże dobrać najlepszy produkt bankowy i poprowadzi przez cały skomplikowany proces zdobywania pożyczki. Dowód zawarcia umowy o kredyt hipoteczny będzie niezbędny przy podpisywaniu ostatecznej notarialnej umowy zakupu nieruchomości. Zagwarantuje on bowiem sprzedającemu, że kupujący dysponuje środkami na pokrycie zobowiązań finansowych. Inaczej jest oczywiście w przypadku mieszkania kupowanego za gotówkę – tu zwykle za dowód wystarczy odpowiednie zaświadczenie z banku, odnoszące się do stanu konta kupującego.
To już prawie koniec
Podpisanie umowy notarialnej to zazwyczaj najbardziej emocjonujący element zakupu własnego mieszkania z rynku wtórnego. Symbolika zawarta w tym wydarzeniu powoduje, że nierzadko podpisy składane są na akcie drżącą z nerwów ręką. Nic dziwnego. Przeniesienie własności nieruchomości, która przecież kosztuje niebagatelne pieniądze, to dla większości z nas wcale nie jest codzienność. Warto więc tym bardziej zadbać, by do tego ważnego momentu przygotował nas profesjonalista.
W umowie powinny znaleźć się zapisy odnośnie tego, kiedy na konto sprzedającego wpłacone zostaną pieniądze oraz terminu przekazania kluczy. Przy podpisywaniu aktu notarialnego trzeba zapłacić podatek od czynności cywilnoprawnych, który wynosi 2 procent ceny mieszkania. Notariusz pobierze również honorarium, którego wysokość zależy od ceny mieszkania. Konieczne będzie też zapłacenie za opłaty kancelaryjne, na przykład aby uzyskać wypis z aktu własności, a także sfinansowanie kosztów wpisania nowego właściciela do Księgi Wieczystej nieruchomości. Przyjęło się, że wszelkie koszty notarialne ponosi strona kupująca. Przed podpisaniem samej umowy warto jeszcze raz sprawdzić stan meldunkowy lokalu.
Po dopełnieniu wszystkich formalności notarialnych i przekazaniu zapłaty na konto sprzedającego, pozostaje tylko stawić się na przekazanie kluczy. Dobry pośrednik nieruchomości będzie tego dnia towarzyszyć stronom transakcji, by dopilnować, aby wszystko przebiegało zgodnie z prawem. Najlepiej tego dnia sporządzić protokół, dokumentujący w szczegółowy sposób stan nieruchomości. Jeśli kupujemy mieszkanie wraz z wyposażeniem, dobrze jest dokładnie spisać, jakie sprzęty i w jakim stanie znajdują się w cenie nieruchomości.
Koniecznie trzeba również sprawdzić i spisać w protokole stan liczników, a także obecność wszystkich plomb na nich. Protokół warto uzupełnić o zdjęcia, które w razie jakichkolwiek wątpliwości stanowić mogą ostateczny dowód w sprawie. Wszystko to ma na celu wyeliminowanie ewentualnych nieporozumień w przyszłości, a także nieuzasadnionych roszczeń którejkolwiek ze stron. Po uzyskaniu kluczy i wyjściu byłego już właściciela pozostaje nam wypić lampkę szampana i powoli zacząć proces przepisywania własności lokalu u dostawców mediów, by wszystkie strony zainteresowane wiedziały już, kto jest nowym właścicielem nieruchomości.
W ramach podsumowania, umieściliśmy na poniższych slajdach wszystkie czynności, które krok po kroku prowadzą do zakupu nieruchomości.
