Sprzedaż mieszkania to zawsze ogromnie emocjonujące przeżycie. Nieważne, czy sprzedajemy swoje mieszkanie z powodu przeprowadzki, czy lokal jest wynikiem spadku, a może sprzedaż spowodowana jest życiową koniecznością. Niezależnie od powodu, trzeba przygotować się na względnie skomplikowany proces, związany z dużą wartością nieruchomości samych w sobie.
Dlatego też, samo przedsięwzięcie warto przeprowadzić w oparciu o pomoc profesjonalisty. Warto pamiętać o tym, że prowadzenie rozliczeń firmy to zadanie dla księgowego, ścięcie włosów pozostawiamy fryzjerowi, a montaż okien jest domeną fachowców. Każdą z tych rzeczy teoretycznie można byłoby zrobić samemu, ale wiadomo, że efekt będzie lepszy, gdy pozostawimy je komuś, kto zajmuje się danym obszarem zawodowo. Będzie nie tylko szybciej, ale i bezpieczniej, zarówno dla finansów, jak i włosów czy okien.
Dokładnie tak samo jest z nieruchomościami. Teoretycznie, można spróbować przejść przez proces sprzedaży samemu, ale po co? Lepsze rezultaty, zarówno pod kątem bezpieczeństwa transakcji, jak i pod kątem poświęconego czasu, uzyskamy powierzając to zadanie pośrednikowi, który w porównaniu z osobą prywatną, nieznającą tematu, sprzeda nieruchomość szybko i sprawnie.
Na początku, jeszcze przed samą myślą dotyczącą sprzedaży, trzeba ustalić stan prawny nieruchomości, czyli mówiąc wprost, upewnić się , że jako sprzedający mamy jako jedyni całkowite prawo do rozporządzania lokalem. Jeśli mieszkanie jest wynikiem spadku, często własność jest podzielona na dzieci osoby, która odeszła. W takim przypadku przede wszystkim trzeba ustalić, czy wszyscy właściciele zgadzają się na sprzedaż. Następnie uzgodnić notarialne przeniesienie własności na jedną osobę, lub przygotować dokument gwarantujący odpowiedni podział zysków.
Niestety, pominięcie tego ważnego aspektu, może spowodować daleko idące problemy prawne, a nawet późniejsze batalie sądowe dotyczące zarówno nabywcy, jak również i sprzedającego. W przypadku niejasnego stanu prawnego mieszkania, warto pokusić się o konsultacje z prawnikiem specjalizującym się w nieruchomościach lub doświadczonym i znającym temat pośrednikiem. Takie usługi oferują zwykle biura nieruchomości, a najlepsze z nich, w tym Tyszkiewicz Nieruchomości, zapewniają poradę bezpłatnie.
Remontowe dylematy
Kolejną kwestią, którą warto rozważyć jest remont lokalu. Czy poświęcać swój czas i pieniądze, aby wyremontować mieszkanie zanim wystawimy je na sprzedaż? – Tu nie ma jednej odpowiedzi – mówi Martyna Choszcz, specjalista ds. sprzedaży rynku wtórnego Tyszkiewicz Nieruchomości i dodaje, że wszystko zależy od klienta.
Niektórzy nabywcy szukają nieruchomości, do których będą mogli się od razu wprowadzić. Innym nie zależy na stanie mieszkania, bo i tak planują redekorację, więc wręcz pragną lokalu do wyremontowania. Warto wziąć pod uwagę fakt, że remont sam w sobie to kosztowne przedsięwzięcie. Kafelkowanie, położenie parkietów, wymiana okien, drzwi, wygładzanie i malowanie ścian i sufitów, zamontowanie nowego oświetlenia – to wszystko generuje ogromne koszty, a samo wybieranie materiałów, nie wspominając już o pracy z nimi, to niezwykle czasochłonne zajęcie.
Oczywiście, przeprowadzenie gruntownego remontu pozwoli na uzyskanie wyższej ceny sprzedaży, ale – czy na tyle wyższej, by pokryła jego koszty i jeszcze przyniosła dodatkowy zysk? Znów, nie ma jednej odpowiedzi. Zasadniczo, większość z nas kupuje oczami i świeżo wykończone mieszkanie może się komuś bardzo spodobać i przyspieszyć sprzedaż, ale niestety, gwarancji na to nie ma.
No właśnie, a co z wyglądem mieszkania nadanym mu przez świeżo przeprowadzone malowanie i kafelkowanie? Otóż – to, co podoba się dotychczasowemu właścicielowi, niekoniecznie musi spodobać się nowemu. Zainwestowanie sporych środków w wykończenie lokalu zgodnie ze swoim gustem może czasem okazać się wręcz przeszkodą. Zazwyczaj bowiem wydane fundusze mają swoje odzwierciedlenie w odpowiednio wyższej cenie. A tak wywindowana kwota może być przeszkodą, albo wręcz zaporą w sprzedaży.
Może okazać się, że aby lokal faktycznie sprzedać, cenę trzeba jednak obniżyć, w wyniku czego nabywca kupuje pięknie wykończone mieszkanie, z remontem przeprowadzonym na koszt sprzedającego. Oczywiście z punktu widzenia osoby kupującej taka sytuacja byłaby bardzo korzystna, ale sprzedający pewnie plułby sobie w brodę jeszcze długo.
Dwa sposoby na wnętrze
Dlatego, aby uzyskać jak najlepsze rezultaty sprzedażowe, warto rozważyć dwie drogi – wcale nie remontować lokalu i wystawić go taniej, jak to mieszkania do remontu mają w zwyczaju, lub niskim kosztem przeprowadzić działania odświeżające lokali, które można uznać za kosmetyczne.
Zaletą pierwszego rozwiązania jest czysty układ. Tak jak wspominaliśmy, wielu kupujących wręcz poszukuje mieszkań do remontu. Często są to inwestorzy, którzy planują zakup z myślą o późniejszym wynajmowaniu mieszkania na przykład studentom. Takie osoby mają zwykle własną lub zaprzyjaźnioną ekipę remontową i nie odstraszają ich łazienki w stylu lat 80-tych czy wiekowa boazeria w przedpokoju. Warto pamiętać, że klienci bywają różni i nie należy wstydzić się sprzedaży mieszkania w średnim, czy nawet słabym stanie. Jeśli nie ma się funduszy na remont, można go po prostu nie robić i pogodzić się z nieco niższą kwotą ze sprzedaży lokalu.
W drugim przypadku, niskim kosztem przeprowadzamy mini-remont skupiający się na kosmetycznym poprawieniu najbardziej rzucających się w oczy problemów mieszkania. Markety budowlane pełne są obecnie materiałów, które pozwalają na wprowadzenie poprawek przy zachowaniu niewielkiego budżetu. Podniszczone blaty kuchenne można wykleić niedrogą okleiną, wannie przywrócić dawny blask używając specjalnej emalii w aerozolu, a ściany czy sufity pomalować samemu, ale tylko, jeśli rzeczywiście tego potrzebują. Warto rozważnie dysponować budżetem, bo przecież celem jest zyskowna sprzedaż nieruchomości, a nie przygotowanie jej do komfortowego mieszkania dla nowego właściciela.
No to ile za ten lokal?
Zysk to w tym przypadku słowo klucz. Kolejnym słowem klucz jest cena. Ile zażądać za mieszkanie, żeby je szybko, ale i zyskownie sprzedać? Tu także nie ma jednej odpowiedzi. Wszystko zależy od indywidualnego stanu mieszkania oraz budynku w jakim się znajduje i jego usytuowania w nim. Nie warto sugerować się tym, za ile sprzedał mieszkanie sąsiad, ani tym, za ile wystawione są okoliczne lokale na portalach internetowych, gdyż te kwoty to zwykle jedynie pobożne życzenia właścicieli. Adekwatną, realistyczną cenę ustali jedynie profesjonalista, w oparciu o swoje doświadczenie, a także rzeczywiste ceny transakcyjne z ostatnich lat.
To obszar wiedzy niedostępny dla osób spoza zawodu. O wycenę można poprosić rzeczoznawcę, który za odpowiednią opłatą wyliczy nam, za ile sensownie można sprzedać lokal. Ale równie dobrze, wycenę przeprowadzić może profesjonalny pośrednik nieruchomości. – Sprzedający nie zawsze wiedzą, że cena mieszkania to wypadkowa bardzo wielu czynników, a składają się na nią nie tylko stan lokalu i jego metraż – mówi Martyna Choszcz z Tyszkiewicz Nieruchomości.
Warto pamiętać, że na cenę wpływ ma również wiek budynku, a także piętro, na którym mieści się mieszkanie. Parter będzie zazwyczaj najtańszy (no chyba, że przynależy do niego ogródek), pierwsze piętro będzie najczęściej droższe od trzeciego, a jeśli w budynku nie ma windy, to najwyższe piętra również będą obniżać cenę lokalu.
Liczy się także ekspozycja pomieszczeń na strony świata. Okna od południa, zapewniające odpowiednie nasłonecznienie pomieszczeń, potrafią mocno podnieść kwotę sprzedaży, tak samo zresztą jak ładny widok ze wspomnianych okien. W tym samym budynku takie same mieszkania, mogą się mocno różnić cenowo – wystarczy, że jedno będzie oferować widok na morze, a drugie na osiedle. Nie bez znaczenia jest również otoczenie budynku, na korzyść sprzedającego grać będzie duża ilość zieleni, bliskość sklepów, szkół, przychodni czy punktów usługowych. Na niekorzyść – bezpośrednia bliskość marketów, ruchliwych dróg, tras komunikacji miejskiej czy torów kolejowych.
Mieszkanie z kredytem też można sprzedać
A co z mieszkaniami, które nie są jeszcze w pełni spłacone? Sprzedaż lokalu z kredytem hipotecznym nie jest w dzisiejszych czasach niczym nietypowym. Może ona przebiegać na kilka sposobów. Najczęściej, jeśli kupujący chce zaciągnąć kredyt hipoteczny, część jego kredytu pokryje kredyt sprzedającego, spłacając go do zera. Kupujący będzie spłacać pożyczkę zaciągniętą na spłatę pożyczki. Natomiast, jeśli nowy właściciel nie potrzebuje kredytowania, musi spłacić hipotekę bezpośrednio w banku sprzedającego.
Oczywiście wszystkie te transakcje wiążą się z opłacaniem podatków, kosztów bankowych oraz czynnościami notarialnymi. W grę może wchodzić również przewalutowanie. W rozeznaniu się w tych procedurach najlepiej pomoże doradca kredytowy, dla którego takie formalności nie są niczym skomplikowanym. Niektóre biura, w tym Tyszkiewicz Nieruchomości, mają całe działy wyspecjalizowane w obsługiwaniu kredytowych aspektów sprzedaży i zakupu nieruchomości. Spotkanie z doradcą Tyszkiewicz Finanse, który wyjaśni wszelkie aspekty sprzedaży nieruchomości z kredytem hipotecznym jest bezpłatne.
Ładny lokal tanio sprzedam
Kwestią, którą trzeba jeszcze rozważyć, jest wystawienie ogłoszenia dotyczącego sprzedaży. Jeśli decydujemy się na współpracę z pośrednikiem, to on zadba o odpowiedni treści w ogłoszeniu, profesjonalne, korzystne zdjęcia, oraz weźmie na siebie kontakt z zainteresowanymi ofertą kupcami. Jest to nie tylko wygodne, ale również i bezpieczne, bo agencje nieruchomości są szerokim łukiem omijane przez wszelkiego typu oszustów, czyhających na osoby sprzedające mieszkanie na własną rękę.
Jeśli jednak ktoś decyduje się na to, by samemu wystawić w internecie ogłoszenie, zdecydowanie należy unikać podawania pełnego adresu, a także zaopatrzyć się w starter z jednorazowym numerem telefonu. Dlaczego? Bo należy spodziewać się wielu, wielu telefonów. Dzwonić będą zarówno potencjalni kupujący, jak również biura nieruchomości, które mniej lub bardziej skutecznie będą próbowały przekonać sprzedającego do współpracy z nimi. Telefon będzie dzwonił, dobrze jest więc mieć możliwość go bez problemu wyłączyć, na przykład w czasie pracy czy po podpisaniu umowy.
Papierologia stosowana a sprzedaż nieruchomości
OK, cena ustalona, jest klient, co dalej? Należy przejść do sporządzenia umowy przedwstępnej. Jest istotą jest zobowiązanie obu stron do zawarcia umowy notarialnej w najbliższej przyszłości. To gwarancja, że ani sprzedający, ani kupujący już się nie rozmyśli. Tu znów nieoceniona okaże się pomoc pośrednika, który doskonale wie, co dokładnie powinno się w niej zawrzeć. Taka umowa powinna wyznaczać między innymi termin zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży, a także dokładnie określać przedmiot sprzedaży. Na podstawie umowy przedwstępnej kupujący może starać się o udzielenie kredytu w banku.
Po jej podpisaniu czas na papierkową robotę – trzeba zgromadzić całą dokumentację potwierdzającą prawo do rozporządzania lokalem. W jej skład wchodzi między innymi odpis z księgi wieczystej, akt notarialny potwierdzający prawo własności, a jeśli mieszkanie jest spółdzielcze – dokument ze spółdzielni potwierdzający prawo do lokalu. Oprócz tego, niezbędne są aktualne zaświadczenia o braku zadłużenia i osobach zameldowanych w lokalu, a także o opłacaniu zobowiązań podatkowych.
Z powodu tych zaświadczeń, nie warto gromadzić dokumentów wcześniej – może okazać się, że sprzedaż mieszkania potrwa dłużej, niż zakładaliśmy i wspomniane zaświadczenia stracą ważność, co będzie wiązać się z czasochłonną koniecznością ponownego ich uzyskania. Najlepiej, jeśli w gromadzeniu dokumentacji pomoże pośrednik, który na podstawie odpowiednich upoważnień może wyręczać sprzedającego w urzędach.
Sprzedający ma już dokumenty, kupujący fundusze – pozostaje tylko notarialnie podpisać umowę i opłacić podatki z tytułu sprzedaży nieruchomości. Znów, przyda się agencja nieruchomości, która pomoże uzyskać szybki termin u notariusza i sprawdzi, ile dokładnie należy oddać fiskusowi.
Nie można zapomnieć o przekazaniu mieszkania. Niezbędny jest tu protokół zdawczo – odbiorczy, który określa stan techniczny nieruchomości. Obie strony powinny podpisać taki uzgodniony wcześniej dokument, co pozwoli uniknąć w przyszłości ewentualnych roszczeń i pretensji kupującego do strony sprzedającej. Dobry pośrednik nieruchomości będzie towarzyszył stronom przy wydaniu, będąc świadkiem tego bardzo przecież istotnego dla obu stron wydarzenia.
Jak widać, sprzedaż nieruchomości to długi i skomplikowany proces. Warto zapewnić sobie profesjonalne wsparcie, a wręcz w wielu przypadkach wyręczenie, by po latach wspominać go z sentymentem i bez nerwów. Bo nie ważne, czy pierwsza, czy kolejna, każda transakcja sprzedaży mieszkania to przedsięwzięcie i przeżycie, które mocno zapada w pamięć.
