Umowa najmu – co w niej zawrzeć?

m_HNCK4011
Strona główna » Umowa najmu – co w niej zawrzeć?

Co jest niezbędne, by wprowadzić się do wynajmowanego mieszkania? Klucze i umowa wynajmu mieszkania. Ta pierwsza odpowiedź jest oczywista dla każdego, ta druga powoli również zyskuje na popularności. Na podpisanie umowy najmu decyduje się coraz więcej osób. Choć sam pomysł jej podpisania może budzić czasem sprzeciw u najemcy albo wynajmującego, zdecydowanie warto sporządzić taki dokument, bo jego zadaniem jest chronić obie strony transakcji.

Dobrze skonstruowana umowa najmu nie pozostawia pola do nieporozumień i obejmuje wszelkie sporne kwestie, które mogą pojawić się już w trakcie wynajmowania mieszkania. Przy sporządzaniu dobrej i kompleksowej umowy najmu mieszkania, warto zawrzeć w niej pięć poniższych tematów. Zagdadnienia, opracowane przy pomocy specjalistów od wynajmu mieszkań i działu prawnego Tyszkiewicz Nieruchomości sprawią, że wynajem będzie bezpieczny zarówno dla najemcy, jak i wynajmującego. Dołączamy także przykładowy wzór umowy najmu lokalu mieszkalnego do pobrania.

 

1. Dane obu stron, tytuł prawny

Choć wydaje się to z pozoru oczywiste, w umowie najmu należy zawrzeć pełne dane osobowe zarówno najemcy, jak i wynajmującego. Niezbędne są imię i nazwisko, numer PESEL, w przypadku wynajmu komercyjnego także NIP i REGON firmy oraz numer dowodu spisany z dokumentu okazanego w czasie podpisywania umowy. Niezwykle istotne jest, by obie strony okazały sobie ważne dokumenty ze zdjęciem, potwierdzające tożsamość. Takie działanie ma zapobiec oszustwom. Uczciwe osoby nie będą miały nic przeciwko podaniu swoich pełnych danych, które w razie jakichkolwiek kłopotów pomogą je zidentyfikować.

Niestety, najemca podający fałszywe dane w umowie, a potem wymigujący się od płacenia czynszu to już klasyczny przekręt. Gdy zadłużenie osiąga już wartość krytyczną dla właściciela mieszkania, lokator po prostu ulatnia się, a właściciel nie ma od kogo dochodzić długu, bo okazuje się, że osoba o znanych mu danych osobowych nie istnieje.

48UW

Niebezpieczeństwo czyha też z drugiej strony – nie każdy, kto podaje się za właściciela w rzeczywistości nim jest. Policja zna niejeden przypadek oszustwa “na fałszywego właściciela”. Oszust pokazuje potencjalnym najemcom mieszkanie, które sam od kogoś wynajmuje. Oferuje wynajem lokalu, bierze zaliczkę i znika. Dlatego niezwykle istotne jest, by właściciel okazał tytuł prawny do mieszkania, które wynajmuje. Do umowy warto wpisać także numer Księgi Wieczystej przedmiotu wynajmu. Dla bezpieczeństwa najemcy wynajmujący powinien także zgodzić się zapis, w którym mówi, że jest jedynym właścicielem lokalu i ma prawo do jego wynajmowania, oraz że mieszkanie nie jest obciążone wadami prawnymi, ani nie jest przedmiotem żadnego postępowania sądowego.

Do umowy najmu dobrze jest także wpisać również dane innych osób, które będą mieszkać w lokalu razem z najemcą. W razie ewentualnych dewastacji, będzie można pociągnąć je do odpowiedzialności.

2. Czas

Umowę najmu zazwyczaj podpisuje się na czas określony. Taka umowa precyzyjnie określa ramy czasowe jej obowiązywania, najczęściej jest to 12 miesięcy. Dzięki temu najemca może spać spokojnie, bez obawy, że wynajmujący z dnia na dzień zażąda, żeby się wyprowadził. Właściciel z kolei zyskuje pewność, że czynsz będzie wpływać przez najbliższy rok, a lokator nie opuści mieszkania bo na przykład znajdzie inną, bardziej dogodną dla niego ofertę. Oczywiście umowa umowa na czas określony nie wyklucza możliwości przedłużenia czasu trwania najmu za zgodą obu stron.

AK3

Jeśli najemca chciałby opuścić mieszkanie przed czasem, najczęściej jest zobowiązany do płacenia kosztów wynajmu do końca czasu obowiązywania umowy. Czasem w grę wchodzi również kara umowna za wcześniejszą wyprowadzkę. Jeśli z kolei właściciel chciałby rozwiązać wcześniej umowę, najemca może się nie zgodzić i dochodzić swoich praw na drodze sądowej.

Warto określić także czas, w którym najemca musi opuścić lokal w przypadku zerwania lub rozwiązania umowy (najczęściej ustala się go na od dwóch do trzech dni). Czas ten można obwarować karami umownymi, które lokator będzie musiał zapłacić właścicielowi, jeśli nie dotrzyma warunków umowy najmu (określona kwota za każdy dzień zwłoki). Takie zapisy pozwolą usprawnić ewentualny proces pozbywania się lokatora, który nie chce opuścić lokalu.

3. Finanse

Chyba nie trzeba nikogo przekonywać, że określenie kwoty czynszu i dnia, do którego najpóźniej pieniądze muszą znaleźć się na koncie wynajmującego, to kwestia kluczowa dla umowy najmu. Konkretną kwotę dobrze jest zapisać zarówno przy użyciu liczb, jak i słownie, by wyeliminować wszystkie możliwe nieścisłości. Warto też zawrzeć zapis określający, w jakiej formie pieniądze mają trafiać do właściciela – gotówką, czy przelewem na konto.

Przy ustalaniu opłaty za wynajem praktykowane są dwa podejścia. Pierwsze polega na tym, że najemca płaci właścicielowi tylko kwotę za wynajem, a opłaty za media, wodę, czy nawet czynsz do spółdzielni czy wspólnoty opłaca dodatkowo sam lokator. W takim przypadku warto przepisać liczniki na najemcę i monitorować saldo czynszu mieszkania, by zabezpieczyć się przed długami.

m_HNCK4011

Druga możliwość jest taka, że ustalane są wyższe, zryczałtowane koszty najmu, a właściciel opłaca media zgodnie ze wskazaniami licznika. Istnieje tutaj pewne ryzyko – koszty energii czy gazu mogą okazać się wyższe niż prognozowane, a opłata za wynajem została przecież wpisana do umowy. Jeśli wynajmujący będzie chciał w połowie roku podnieść czynsz, najemca może nie zgodzić się na taką zmianę. W takim wypadku właściciel może zarobić na wynajmie mniej niż się spodziewał. Z drugiej strony, koszty mogą też okazać się niższe od zakładanych.

Zmianę kosztów wynajmu można oczywiście zabezpieczyć w umowie zapisem, że wynajmujący ma prawo podwyższyć wartość czynszu poprzez wypowiedzenie dotychczasowej jego wysokości i w konsekwencji wypowiedzenie obowiązującej umowy. Należy wówczas ustalić termin wypowiedzenia (najczęściej jeden albo dwa miesiące). Jeśli najemca zgodzi się na podwyżkę, podpisuje się nową umowę z wyższą kwotą. Jesli nie, umowa ulega rozwiązaniu po upływie okresu wypowiedzenia i lokator musi się wyprowadzić. Taki punkt w umowie najmu nie jest mimo wszystko zbyt popularny, ze względu na to, że nie wielu najemców zgadza się na jego podpisanie.

4. Kaucja

Punktem zapalnym w relacjach między wynajmującym a najemcą nierzadko bywa kaucja, czyli środki, które mają zabezpieczyć właściciela przed ewentualnymi zniszczeniami mieszkania lub jego wyposażenia dokonanymi przez najemcę. Do umowy trzeba wpisać kaucję – jej wysokość (najczęściej jest to kwota odpowiadająca wysokości jednomiesięcznego czynszu) oraz warunki jej rozliczenia przy rozwiązaniu umowy. Warto dodać zapis mówiący, że jeśli kaucja zostanie naruszona, bo właściciel musiał skorzystać z niej, by naprawić zniszczenia, najemca ma obowiązek uzupełnienia jej do wyjściowej kwoty. Dobrze jest również poruszyć problem rozwiązania umowy przed czasem z woli najemcy – często w umowach pojawia się zapis, że jeśli wynajmujący postanowi wyprowadzić się wcześniej, niż zakłada umowa, nie tylko musi pokryć koszty wynajmu do dnia, który zawarty jest w umowie, ale również niejako w formie kary, traci wpłaconą kaucję.

KA8MT

Zapisom dotyczącym kaucji powinno towarzyszyć spisanie protokołu obejmującego wszystkie sprzęty i meble znajdujące się w mieszkaniu, a także ogólny stan lokalu. Dokument musi szczegółowo opisywać konkretne obiekty i zagadnienia, warto dołączyć do niego zdjęcia. Na tej podstawie będzie można potem ocenić ewentualne zniszczenia czy zużycia sprzętu po czasie obowiązywania umowy najmu. W protokole warto także umieścić wskazania wszystkich liczników w lokalu (stan na dzień zawarcia umowy najmu). Sporządzanie protokołu to zadanie trudne i żmudne, ale zabezpieczające obie strony przed ewentualnymi konfliktami przy rozliczaniu kaucji.

5. Prawa i obowiązki stron

Osoba, której właściciel powierza swoje mienie, może spodziewać się, że wynajmujący będzie miał wobec niej pewne oczekiwania. Dlatego też w umowie najmu powinien znaleźć się zapis mówiący, że najemca zobowiązuje się użytkować lokal zgodnie z jego przeznaczeniem, dbając o jego stan techniczny i sanitarny (drobne, bieżące naprawy, czystość).

W myśl bezpiecznej dla właściciela umowy najmu, lokator nie ma prawa odnająć mieszkania komuś innemu, zamieszkać w nim z osobą nieujętą w umowie bez zgody wynajmującego, a także zamienić się na mieszkania z innym lokatorem. Umowa określa także kto odpowiada za większe naprawy, takie jak awaria instalacji sanitarnej czy elektrycznej (zazwyczaj odpowiedzialność leży po stronie wynajmującego).

Zgodnie z dobrymi obyczajami, o sprzęt pozostawiony w mieszkaniu dba właściciel, chyba, że jego zniszczenia spowodował najemca. Oznacza to w praktyce, że jeśli zepsuje się lodówka, wynajmujący powinien zająć się naprawą, ale jeśli okaże się, że awaria urządzenia spowodowana była nieuwagą lub nieprawidłowym użytkowaniem sprzętu przez najemcę (źle ustawiony termostat, zbyt rzadka konserwacja urządzenia), to lokator będzie sam musiał naprawić szkodę.

5857

Niektórzy wynajmujący mieszkania w umowie najmu umieszczają także zapis odnośnie zakazu prowadzenia działalności gospodarczej w lokalu. Nie oznacza to dla najemcy, że nie może w wynajmowanym mieszkaniu na przykład pracować na komputerze. Istotą takiego zapisu jest wyeliminowanie użytkowania mieszkania jako siedziby firmy, która mogłaby być uciążliwa dla sąsiadów czy okolicy. Ponadto umowa zazwyczaj zabrania podawania adresu wynajmowanego lokalu mieszkalnego jako siedziby firmy, stowarzyszenia czy miejsca prowadzenia działalności gospodarczej, Ma to na celu ochoronę mienia właściciela przed ewentualnymi powiązaniami z działalnością zarobkową najemcy.

Wizyty kontrolne właściciela to kolejne zagadnienie, które warto uregulować w umowie. Najemcy pozwoli to na komfortowe korzystanie z mieszkania bez ryzyka niezapowiedzianego pojawienia się właściciela. Najczęściej okoliczności takich odwiedzin ustala się raz na określony czas (np. raz na miesiąc) z konkretnym, np. dwutygodniowym wyprzedzeniem, by nie naruszać prywatności najemcy.

 

Jaki najem?

Kwestią do rozważenia pozostaje, na jaką formę najmu się zdecydować. Od kilku lat istnieje dodatkowa forma wynajmu, która ma dawać większe zabezpieczenie osobie wynajmującej mieszkanie. Mowa o najmie okazjonalnym, który umożliwia łatwiejsze pozbycie się z mieszania najemcy, który nie płaci rachunków, czy dewastuje lokal.
To rozwiązanie skierowane do osób, które wynajmują wyłącznie lokale mieszkalne, na okres nie dłuższy niż 10 lat. Lokatorem mogą zostać jedynie osoby fizyczne, które nie prowadzą działalności gospodarczej. Podpisanie takiej umowy wiąże się ze sporządzeniem oświadczenia notarialnego, w którym najemca zobowiązuje się wyprowadzić z lokalu na żądanie właściciela nieruchomości. Oczywiście taka wyprowadzka musi być wynikiem naruszenia bądź zakończenia umowy najmu, a nie fanaberią wynajmującego, dlatego uczciwy najemca nie powinien obawiać się takiej formy wynajmu.

D7BAR

Warunkiem podpisania takiego oświadczenia jest wskazanie przez najemcę innego lokalu, do którego będzie mógł się przeprowadzić w razie eksmisji z wynajmowanego mieszkania. Potrzebna jest też zgoda osoby, do której to zapasowe mieszkanie należy.

Opłatę za czynności notarialne zazwyczaj uiszcza właściciel mieszkania, bo to w jego interesie jest zabezpieczenie się przed ewentualnymi kłopotami z lokatorem. Umowa najmu okazjonalnego i oświadczenie notarialne gwarantują szybsze pozbycie się lokatora. Ewentualna eksmisja osoby, która nie chce się wyprowadzić, będzie trwać maksymalnie klika miesięcy, a nie, jak to czasem bywa, nawet kilka lat.

 

Jeszcze podatki!

Legalizacja najmu i podpisanie umowy wiąże się z koniecznością uiszczenia stosownych opłat na rzecz fiskusa. Co dość nietypowe w przypadku podatków, jest kilka sposobów na to, że by rozliczyć się z urzędem skarbowym.

Jeśli wynajmujący nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie nieruchomości, a wynajem mieszkań nie jest jego głównym źródłem utrzymania, może odprowadzić podatek na podstawie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych (stawka 8,5 proc.) albo na zasadach ogólnych, co oznacza, że fiskusowi trzeba oddać podatek od dochodu z wynajmu mieszkania. Taki dochód może być opodatkowany według dwóch stawek – 18 lub 32 proc. w zależności od jego wysokości. Domyślną formą stosowaną przez urzędy jest podatek dochodowy, jednak jeśli wynajmujący zdecyduje się na ryczałt, musi zgłosić ten fakt do urzędu skarbowego najpóźniej do 20 dnia miesiąca następującego po otrzymaniu pierwszej wpłaty od najemcy. Wynajmujący powinien także wystawiać rachunki najemcy i przechowywać je przez 5 lat.

8UE

W przypadku gdy wynajem jest prowadzony w ramach działalności gospodarczej, podatki można płacić albo na zasadach ogólnych (tak samo jak osoby, które nie prowadzą działalności), albo z wykorzystaniem stawki liniowej (19 proc. od dochodu).

 

Przezorny zawsze ubezpieczony

Kwestią, którą watro rozważyć przy wynajmowaniu mieszkania, jest ubezpieczenie lokalu. Najczęstszymi szkodami zgłaszanymi do ubezpieczycieli przez wynajmujących są zalania, pożary i kradzieże z włamaniem do lokalu. Straty potrafią często sięgać nawet kilkudziesięciu tysięcy złotych. Od takich niefortunnych wydarzeń mieszkanie zazwyczaj ubezpiecza właściciel, chyba, że w umowie zobowiązał lokatora do przejęcia tej powinności. Jednakże, mało który wynajmujący będzie chciał zgodzić się na taki układ, z powodu znacznego podwyższenia kosztów. Najemca najczęściej podpisuje jedynie umowę ubezpieczenia OC, które zapewni mu środki do finansowego zadośćuczynienia za szkody na przykład w przypadku zalania sąsiada z piętra niżej.

 

Nie ma uniwersalnej umowy

Trudno jest podać jeden, zunifikowany tekst umowy, najlepszy dla każdego przypadku wynajmu mieszkań. Umowa najmu za każdym razem powinna być bowiem dostosowana do okoliczności i uwzględniać wszystkie warunki dotyczące konkretnego lokalu.

Każda strona powinna dokładnie przeczytać umowę, nawet ta, która ją sporządziła. Cel? Trzeba ostatecznie wyeliminować jakiekolwiek błędy czy literówki, które mogły pojawić się w czasie edytowania dokumentu.

NCK4555

Jeśli najemca nie zgadza się z częścią zapisów umowy najmu, zawsze może podjąć negocjacje. Dlatego warto poprosić wynajmującego o to, by wcześniej przysłał umowę i na spokojnie zapoznać się z jej treścią. Podpisywanie umowy dniu wprowadzania się do mieszkania może skutkować tym, ze najemca zgodzi się nieświadomie na niekorzystny dla niego zapis.

Znane są przypadki nieuczciwych wynajmujących, którzy podsuwali lokatorom umowy z inną, wyższą kwotą czynszu, licząc, że najemca nie zauważy zmiany. Po pierwszej wpłacie niższego czynszu ujawnia zmianę, ale wtedy jest już za późno, żeby coś zmienić i do końca trwania umowy trzeba płacić więcej niż się zakładało, lub skierować sprawę do sądu, co jest nie tylko kosztownym, ale również bardzo czasochłonnym procesem.

Tu pobrać można wzór umowy najmu, na bazie którego łatwo można skonstruować kompleksową umowę najmu mieszkania

Niniejszy wzór ma jedynie przykładowy i poglądowy charakter. Tyszkiewicz Nieruchomości (Tyszkiewicz Nieruchomości spółka z ograniczoną odpowiedzialnością sp. k. z siedzibą w Gdańsku, ul. Grunwaldzka 469, 80-309 Gdańsk, KRS nr 457894 Sąd Rejonowy Gdańsk-Północ w Gdańsku, NIP: 9571068852, REGON: 221870520, Tyszkiewicz Nieruchomości spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w Gdyni adres: Władysława IV 17/15, 81-361 Gdynia, KRS nr 447642 Sąd Rejonowy Gdańsk-Północ w Gdańsku, NIP: 5862281117, REGON: 221826039) nie ponosi żadnej odpowiedzialności związanej z ich wykorzystaniem.

10 Comments

  • hannaz pisze:

    Super informacje szczególnie że właśnie podpisuję pierwszą w swoim życiu i uznałam że warto się w tym temacie doedukowac. Stąd polecam te informacje ale także te tutaj http://aty.pl/umowa-najmu-wszystko-co-warto-wiedziec/ (w większym srócie) bo sporo jest rzeczy o których bym nie pomyślała.

  • Dominika pisze:

    Idealne kompendium wiedzy, moim zdaniem każdy powinien je przeczytać zanim zaproponuje umowę najmu. Znam wiele przypadków, gdzie nie ma połowy tych ważnych punktów.

  • Aga pisze:

    A czy pełne dane wynajmującego są konieczne? Czy nie wystarczy imię nazwisko i mail aby umowa była ważna? Co z rozwiązaniem umowy bez wypowiedzenia w razie usterek mieszkania które mogą narazić wynajmującego na uszczerbek na zdrowiu, np źle zabezpieczone przewody elektryczne i wiążące się z tym ryzyko pożaru?

    • Dzień dobry. Rozumiemy, że w tym przypadku mowa o najemcy, czyli osobie, która będzie mieszkać w nieruchomości przeznaczonej na wynajem? Niezbędne dane do umowy to imię, nazwisko oraz numer PESEL, który w razie braku kontaktu z najemcą umożliwi ustalenie jego miejsca zameldowania.
      Jeśli chodzi o rozwiązanie umowy w razie usterek – taka opcja jest możliwa w przypadku rzeczywistego potencjalnego zagrożenia dla zdrowia lub życia najemcy. W takiej sytuacji należy mieć jednak pisemne potwierdzenie od fachowca, który stwierdzi usterkę. Mamy nadzieję, że wyjaśni Pani te niedogodności z właścicielem nieruchomości. Pozdrawiamy i życzymy powodzenia.

  • vat 7 pisze:

    Super wpis. Niedawno odziedziczyłam mieszkanie i mam w planach jej wynajmować. Niestety nie mam o tym zielonego pojęcia i nie wiedziałam w jaki sposób skonstruować umowę. Teraz już wiem, na co zwrócić uwagę. Dziękuje i pozdrawiam.

  • knuplerz pisze:

    Nad umową trzeba bardzo dobrze się zastanowić, tak by niczego nie pominąć.

  • koflublin pisze:

    Treść naprawdę konkretna. Temat wyczerpany do końca. Osobiście nie wyobrażam sobie wynajem mieszkania bez umowy. Przykre doświadczenia nauczyły mnie, że na omówię powinien być zawarty każdy szczegół. Chroni ona wynajmującą osobę, przed zmianami m.in. w opłatach (których doświadczyłam).

  • Europrofit pisze:

    Wiele osób które wynajmuje mieszkania, ma problem z odzyskaniem należności. Jedną z przyczyn jest źle lub nieprecyzyjnie sformułowana umowa. Bardzo dobry i bardzo ważny artykuł dla osób związanych z wynajmem.

  • Europrofit pisze:

    Wiele osób które wynajmuje mieszkania, ma problem z odzyskaniem należności. Jedną z przyczyn jest źle lub nieprecyzyjnie sformułowana umowa. Bardzo dobry i bardzo ważny artykuł dla osób związanych z wynajmem mieszkania. Aby na przyszłość zabezpieczyć się przed nieprzyjemnymi sytuacjami warto dokładnie wczytać się w ten artykuł.

  • emilodolores pisze:

    Ja pobrałem aplikację Spinker i miałam gotowy wzór umowy do podpisu. W internecie jest tyle źle skonstruowanych umów jako wzory, że nie chciało mi się bawić w przerabianie i tworzenie. A w aplikacji mam gotowe wzory umów skonstruowane przez prawników, więc jest bezpiecznie.

Dodaj komentarz

Twój adres e-mail nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *