Co może, a czego nie może właściciel mieszkania, które wynajmujesz? Co wolno tobie jako lokatorowi? Wiele osób zaczyna zadawać sobie to pytanie już trochę za późno, gdy w powietrzu wisi konflikt najemcy z wynajmującym. Nie każdy aspekt życia da się zawrzeć w umowie najmu, a jak pokazuje doświadczenie, pomysły obu stron bywają bardzo nietypowe.
Przyjrzyjmy się więc kilku kwestiom, które stanowić mogą potencjalne punkty zapalne w relacjach właściciel – wynajmujący i spróbujmy podsunąć rozwiązania, które pomogą uniknąć obu stronom stresu.
1. Odwiedziny właściciela
Jak często najemca może spodziewać się odwiedzin ze strony landlorda? Te kwestie powinna regulować dobrze spisana umowa. – Zasadniczo przyjmuje się, że takie odwiedziny nie powinny być częstsze niż raz na miesiąc, ze względu na poczucie prywatności najemcy – wyjaśnia Marta Kurowska, specjalista do spraw wynajmu Tyszkiewicz Nieruchomości.
Poczucie prywatności jest bardzo istotną sprawą – najemca to nie dziecko, które trzeba sprawdzać na każdym kroku. To dorosła, a w każdym razie pełnoletnia osoba, którą wynajmujący powinien obdarzyć względnym zaufaniem. Oczywiście, powierzone mieszkanie ma większą wartość niż na przykład pożyczona parasolka czy wiertarka, co może w teorii skłaniać do częstych wizyt sprawdzających stan nieruchomości, ale jeśli obawy wynajmującego o nieruchomość są bardzo silne, może warto rozważyć sam sens wynajmowania jej obcej osobie i jako najemcy poszukać kogoś z rodziny czy kręgu przyjaciół.
Najczęściej celem wizyt właściciela, oprócz sprawdzenia stanu mieszkania, jest odbiór najemnego, czyli kwoty, którą płaci najemca za możliwość mieszkania w wynajmowanym mieszkaniu. Oczywiście, można ustalić inny sposób płacenia, na przykład przelew bankowy, i nie kłopotać obu stron koniecznością dostosowania się do comiesięcznej wizyty.
Nierzadko właściciel wizytuje mieszkanie co miesiąc tylko w pierwszym okresie najmu, na przykład przez pierwszy kwartał. Potem obdarza najemcę zaufaniem i do mieszkania zagląda bardzo rzadko lub wcale, utrzymując kontakt telefoniczny lub mailowy.
A co może zrobić najemca, jeśli właściciel chce co tydzień sprawdzać, jak lokator radzi sobie w jego mieszkaniu. Jeśli tej kwestii nie reguluje umowa, należałoby czym prędzej spróbować dodać do niej takie ustalenia w formie aneksu. Warto też już przed podpisaniem umowy zwrócić uwagę na obecność takiego zapisu. Tu przydatne będą umiejętności negocjacyjne obu stron. Jako lokator warto twardo obstawać przy swoim i uregulować kwestię wizyt na piśmie, by potem nie żałować własnego, brzemiennego w skutki zaniechania.
Jest jeszcze jedna kwestia – niezapowiedziane wizyty właściciela uzbrojonego we własny komplet kluczy. Niestety, wchodzenie wynajmującego do mieszkania kiedy chce i na ile chce bywają prawdziwym utrapieniem. Skąd w kimkolwiek w ogóle ochota, żeby przyprawiając lokatora niemalże o zawał, wejść do domu bez zapowiedzi, trudno orzec. Jest to zazwyczaj jednak działanie generujące ogromne konflikty, albo wręcz kończące wynajem – mało który najemca może się czuć komfortowo po takiej akcji ze strony właściciela. Tu również warto zapobiegać tego typu odwiedzinom przy pomocy odpowiednich zapisów w umowie.
Wchodzenie właściciela do mieszkania pod nieobecność lokatora może być działaniem zrywającym umowę, traktowane jest bowiem jako naruszenie miru domowego. Właściciel nigdy nie ma prawa bez uprzedniego poinformowania lokatora, przy użyciu własnego kompletu kluczy wchodzić do lokalu. Oczywiście, jeśli taka sytuacja się wydarzy, warto zacząć od rozmowy i stanowczego wyrażenia swojego sprzeciwu – może się okazać, że to wystarczy, właściciel zaniecha takiego zachowania i nie będzie konieczności zrywania umowy czy popadania w konflikt.
Osobną kwestią są życzenia właściciela wobec osób odwiedzających najemcę. Zdarzają się bowiem wynajmujący, którzy nie chcą wizyt znajomych lokatora w wynajmowanym mieszkaniu. Takie zakazy są bezpodstawne, właściciel nie ma możliwości zarządzania życiem najemcy, które toczyć się będzie w lokalu. Oczywiście, samo prawo zabrania czynów nielegalnych, a umowa może zabronić prowadzenia w wynajmowanym mieszkaniu działalności gospodarczej, ale nie znaczy to, że można zabronić lokatorowi zapraszania kolegów na wspólne kibicowanie przed telewizorem.
Spory budzi często również częste nocowanie partnera życiowego najemcy, który nie jest ujęty w umowie. Bywają przypadki, że właściciele stanowczo nie zgadzają się na pomieszkiwanie dodatkowej osoby i w tym przypadku, jeśli w umowie jest ujęty stosowny zapis, prawo stoi po ich stronie. Jeśli najemca chce pozwolić na częste nocowanie partnera życiowego w wynajmowanym lokum, powinien porozumieć się w tej sprawie z wynajmującym i zawrzeć odpowiedni zapis w umowie. Bywa, iż taka sytuacja może również wiązać się z koniecznością opłacania nieco wyższego czynszu.
2. Malowanie i remonty
Drogi najemco, marzą ci się różowe ściany w mieszkaniu pomalowanym na seledynowy kolor? Bardzo często może się okazać, że mimo, iż w lokalu mieszkać będziesz przez najbliższy rok, barwy ścian zmienić ci nie wolno. Najczęściej taka sytuacja wynika z widzimisię właściciela, który znów bardzo zaborczo podchodzi do kwestii własności.
Ale, szanowny właścicielu, warto zrozumieć, że osoba wynajmująca przez rok będzie traktować twoje mieszkanie jak swój dom. Warto pozwolić jej uczynić lokal jak najbardziej spersonalizowanym (oczywiście w granicach rozsądku, bez wyburzania ścian), by troszczyła się o mieszkanie jak o własne.
Czasem dochodzi wręcz do absurdów, gdy wynajmujący nie może powiesić na ścianie obrazka bez pytania właściciela o pozwolenie. Oczywiście, każdy medal ma dwie strony, bo lokatorzy potrafią wywiercić w ścianach dziesiątki dziur ewidentnie je przy tym niszcząc, ale nie oznacza to, że zawsze warto stosować zasadę “lepiej zapobiegać niż leczyć”.
Kwestię malowania ścian czy dokonywania drobnych prac remontowych można również zawrzeć w umowie. Jeśli najemca chce zmienić kolory w mieszkaniu, nic nie stoi na przeszkodzie żeby określić, że przed wyprowadzką musi doprowadzić lokum do stanu wyjściowego, oczywiście na własny koszt. W takim wypadku i wilk będzie syty, i owca cała – lokator uzyska upragniony efekt, a właściciel nie odczuje skutków redekoracji.
Czasem wręcz właściciel i najemca umawiają się, że strona wynajmująca przeprowadzi w mieszkaniu niewielki (albo i wielki) remont za własne pieniądze, w zamian za stosowny upust w kwocie czynszu, na przykład w wysokości zakupionych materiałów budowlanych.
3. Kaucja i potencjalne zniszczenia
Kaucja wpłacana na początku wynajmu to dla jednych zabezpieczenie intencji najemcy, a dla innych kwota zdeponowana z góry na poczet ewentualnych zniszczeń. O nieporozumieniach wynikających z faktu wpłacenia kaucji słyszał chyba każdy. Najczęstszy przypadek? Wynajmujący nie chce kaucji oddać, a najemca nie widzi podstaw do jej zatrzymania. O te pieniądze, zazwyczaj w wysokości jednokrotności miesięcznego najemnego, nierzadko dochodzi do sporów.
Jak zapobiegać takim niewątpliwie stresującym sytuacjom? Najlepiej przy podpisywaniu umowy dołączyć do niej protokół wyszczególniający stan wszystkiego, co znajduje się w mieszkaniu. Choć to czasochłonne i pracochłonne, warto opisać, a do tego sfotografować okna, ściany, parapety, sprzęt kuchenny, kanapę, łóżko, stół, krzesła, słowem – wszystko to. co podczas użytkowania mieszkania może ulec zniszczeniu.
Oczywiście, mowa tu o niszczeniu wynikającym z normalnego użytkowania. Imprezujący studenci urządzający huczne domówki pewnie będą musieli się z zatrzymaniem kaucji pogodzić. Ale zwykły, typowy lokator rzadko kiedy swoim zachowaniem dewastuje lokal na tyle, by właściciel musiał domagać się pokrycia szkód ze zdeponowanych wcześniej środków. Warto zaznaczyć, że kaucja może stanowić odszkodowanie za dokonane dewastacje, ale nie może być zatrzymana na przykład na poczet kosztów dojazdów właściciela do mieszkania czy opłacenia nadchodzących rachunków za wodę, które muszą być wyrównane.
Zdecydowanie warto fakt wpłacenia kaucji zawrzeć nie tylko w umowie, ale także na osobnym, poświadczającym wpłatę dokumencie. Takie pokwitowanie powinno być opatrzone datą, miejscem, kwotą oraz podpisami obu stron. W umowie należy umieścić zapis, kiedy kaucja ma zostać oddana. Zwykle przyjmuje się, że jest to czas miesiąca po zakończeniu najmu.
Jeśli mimo opuszczenia mieszkania pozostawionego w rozsądnym, dobrym stanie, właściciel nie będzie dalej chciał oddać kaucji, można rozważyć skierowanie sprawy do sądu. Często samo powiadomienie listowne właściciela o takim zamiarze skutecznie spełnia funkcję “straszaka” i pieniądze szybko trafiają na konto byłego już lokatora. Jeśli jednak mail nie odniesie pożądanego skutku, sprawę może rozstrzygnąć sąd, a najlepiej e-sąd, którego działanie jest tańsze i szybsze od typowej stacjonarnej placówki wymiaru sprawiedliwości.
Jak skierować sprawę do sądu internetowego? Najpierw należy założyć konto na stronie elektronicznego sądownictwa, a potem zgodnie ze wskazówkami na stronie wypełnić pozew, umieszczając w nim dane właściciela (powinny być w umowie), skan umowy i skan potwierdzenia zapłaty kaucji oraz oświadczenie o stanie wyjściowym i stanie końcowym mieszkania oraz dokumentację zdjęciową “przed i po”, która może znacznie ułatwić sprawę. Trzeba również opłacić koszta postępowania, które są o wiele niższe niż w przypadku tradycyjnego sądu i wynoszą 1,25 % sumy stanowiącej przedmiot roszczenia.
Oczywiście, całych problemów z kaucją można sobie zaoszczędzić, wynajmują mieszkanie poprzez biuro nieruchomości, które jako pośrednik jest nie tylko gwarantem legalności umowy, ale również mediatorem w sprawach takich jak kaucja. Biuro nieruchomości dysponuje własnym wachlarzem środków i argumentów przygotowanych specjalnie po to, by wspomnianym sytuacjom zapobiegać i chronić obie strony najmu przed szarpiącymi nerwy sprawami, do jakich bez wątpienia należy potencjalny proces sądowy, czy nawet e-sądowy.
Wynajmowane czyli moje?
Kłopotliwy, pełen pułapek rynek wynajmu jest, zdaniem wielu, jedną z przyczyn popularności własnościowych mieszkań w Polsce. Mówiąc potocznie, z wynajmem jest zbyt wiele zachodu, a zakup własnego M może okazać się dla poszukującego własnego kąta w ostateczności mniej kłopotliwy. Pisze o tym między innymi Filip Springer, reportażysta i autor książki “13 pięter”, poruszającej tematykę stosunków Polaków do wynajmowanych mieszkań.
Zdaniem Springera, w naszym kraju zbyt wielu właścicieli nie pozwala lokatorom poczuć się jak w domu, stąd w wynajmowanym mieszkaniu lokator cały czas ma poczucie tymczasowości i brakuje mu tak potrzebnego każdemu wrażenia bycia u siebie. To inaczej, niż na Zachodzie Europy, gdzie wynajem jest naturalnym stanem rzeczy. Mieszkania są tam bardzo drogie, więc nikogo nie dziwi długoterminowy wynajem, pozwalający najemcy latami traktować wynajmowane lokum jako swój dom.
Wiele osób w Polsce wychodzi również z założenia, że woli spłacać kredyt za własne mieszanie, niż płacić komuś miesięczne koszty najemnego porównywalne z ratą pożyczki. Faktycznie, w dobie programu Mieszkanie dla Młodych, własny kąt można mieć już za niecały tysiąc złotych miesięcznie. Co prawda kredyt spłacać będzie się przez najbliższe 30 lat, ale tak czy inaczej gdzieś przez ten czas trzeba mieszkać.
A wynajem? Pewnie jeszcze przez długie lata pozostanie tak jak dziś domeną studentów, młodych singli, biznesmenów w delegacjach i osób, które potrzebują tymczasowego lokum, by mieć się gdzie podziać między sprzedażą dotychczasowego, a kupnem własnego, nowego “M”.
