Wtórny czy pierwotny – wybieramy mieszkanie

Strona główna » Wpisy » Wtórny czy pierwotny – wybieramy mieszkanie

Lepsze jest mieszkanie od dewelopera czy może lokum po kimś? Nowe czy używane? Ta dyskusja cały czas rozpala emocje wśród osób kupujących własne M. Ale podzielone zdania w tej kwestii mają także sprzedawcy nieruchomości. Można wręcz przyjąć, że istnieją dwa obozy, a zwolennicy każdego z nich w żaden sposób nie chcą przyznać racji przeciwnikowi. Czy istnieje jedna odpowiedź, która rozstrzygnęłaby ten spór? A może wszystko zależy od preferencji kupującego? Przyjrzyjmy się argumentom obu stron i sprawdźmy, czy któreś wydają się bardziej przekonywające.

Na pierwszy ogień – rynek pierwotny. W zeszłym roku deweloperzy oddali do użytkowania grubo ponad 50 000 mieszkań, a rozpoczęli budowę kolejnych 65 000. Wniosek – chętnych na własne M prosto z budowy cały czas nie brakuje, choć w porównaniu z poprzednimi latami rynek deweloperski odnotowuje jednak spadek  ilościo oddawanych do użytku inwestycji. Tak czy inaczej, wciąż wielu jest tych, którzy przy zakupie mieszkania pod uwagę biorą tylko mieszkania nowe. – Trudno się im dziwić – zauważa Agnieszka Sobieralska, specjalista ds. sprzedaży rynku pierwotnego Tyszkiewicz Nieruchomości i dodaje, że nowa osiedla to po prostu nowa, lepsza jakość życia. – Takie budownictwo jest chętnie wybierane przede wszystkim ze względu na fakt, że mieszkania są nowe i świeże, zlokalizowane w ładnych budynkach na nowoczesnych, zadbanych i estetycznych osiedlach – przekonuje Agnieszka Sobieralska.

Dodatkowo mieszkania od dewelopera budowane są przy użyciu nowoczesnych materiałów, przy zastosowaniu najnowszych rozwiązań z zakresu budownictwa, z uwzględnieniem panujących trendów projektowych w zakresie rozkładu pomieszczeń. Stąd częsta obecność pomieszczenia na garderobę, modnego aneksu kuchennego czy zejścia z balkonu do przynależącego do mieszkania, otoczonego żywopłotem  ogródka.

xDSC06856 kopia

Komfortowe otoczenie to jedna z przyczyn popularności nowych mieszkań, kolejną są bez wątpienia sąsiedzi. Jak udowadniał w książce “Za murami. Osiedla grodzone w Polsce – analiza dyskursu” socjolog Jacek Gądecki, na nowych osiedlach mieszkają osoby podobne, o podobnym poczuciu estetyki, podobnym poziomie życia i w podobnym wieku. To wszystko sprawia, że dobrze czują się w swoim towarzystwie i dobrze im się wspólnie mieszka. W przypadku nowych osiedli są to zazwyczaj osoby młode i na określonym poziomie finansowym, stąd duże prawdopodobieństwo, że w jednym budynku będzie im się sympatycznie mieszkać razem.

To jest nasze osiedle
Ale otoczenie, na którym realizowane są inwestycje od deweloperów bywa czasem dość problematyczne. Takie osiedla często zlokalizowane są na obrzeżach miast czy głównych dzielnic, gdzie dojazd bywa utrudniony. Dodatkowo nierzadko mieszkańcom może brakować funkcjonalnej infrastruktury osiedla w postaci szkół, sklepów, przychodni czy restauracji. – Ten stan rzeczy szybko zmienia. Koronnym przykładem jest dzielnica Gdańsk Południe, która jest w tej chwili najszybciej rozwijającym się rejonem miasta, z nowymi drogami, równymi chodnikami, rozbudowującą się siecią szkół i zadbaną zielenią. Wkrótce będzie dojeżdżać tam tramwaj, co znacznie usprawni komunikację – wylicza Agnieszka Sobieralska.

Oczywiście nowe budynki powstają także w centrach miast, jednakże ich ceny zwykle są z wyższego segmentu, a same inwestycje są z półki premium. A co z cenami typowych mieszkań od dewelopera na nowych osiedlach poza centrum? Do lamusa odchodzi pogląd, że nowe mieszkania są droższe niż te z rynku wtórnego. – Można znaleźć propozycje cenowe deweloperów, które kształtują się mniej więcej na poziomie kosztowym ofert z rynku wtórnego. Plusem dla kupujących mieszkania z rynku pierwotnego jest bez wątpienia program Mieszkanie dla Młodych, w ramach którego można uzyskać dopłatę w wysokości od kilku do kilkudziesięciu procent wartości nieruchomości – tłumaczy Daniel Banaś, specjalista ds. kredytów Tyszkiewicz Finanse i dodaje, że prace nad programem MdM trwają i być może pod koniec tego roku dopłaty obejmą także rynek wtórny mieszkań.

Przy zakupie mieszkania, zarówno nowego jak i używanego, trzeba zawsze liczyć się z kosztami przeprowadzenie samej transakcji. Co prawda, nie zapłacimy za pomoc biura nieruchomości (lepsze agencje, w tym Tyszkiewicz Nieruchomości, nie pobierają prowizji od kupującego), jednakże i tak trzeba sporo zapłacić. Pieniądze trzeba wyłożyć między innymi na taksę notarialną i przeniesienie własności. Ta kwota waha się w zależności od wartości mieszkania – może wynosić od 600 do nawet 3000 zł.  Dodatkowo przy zakupie mieszkania z drugiej ręki w grę wchodzi podatek od czynności cywilnoprawnych w wysokości 2 proc. ceny transakcyjnej. Fiskus nie ściąga tej opłaty przy zakupie od dewelopera, co sam zakup takiej nieruchomości czyni trochę tańszym.

Nowe do remontu
Zwolennicy mieszkań z rynku wtórnego mają jednak ripostę na argument cenowy drugiej strony. – Oczywiście, że da się znaleźć mieszkania od dewelopera w cenie mieszkania z rynku wtórnego, jednakże należy pamiętać, że na rynku pierwotnym kupujemy puste mieszkanie w stanie surowym. A koszty urządzenia mieszkania w stanie deweloperskim są niebagatelne. Oprócz tego deweloperzy zwykle nie zgadzają się na żadne negocjacje w kwestii ceny mieszkania – przekonuje Natalia Kass, specjalista ds. sprzedaży rynku wtórnego Tyszkiewicz Nieruchomości.

Trudno powiedzieć, ile dokładnie trzeba przeznaczyć, żeby mieszkanie w stanie surowym przeistoczyło się w przytulne gniazdko. Zasadniczo można przyjąć, że koszt wykończenia na własną rękę 1 metra kwadratowego mieszkania w stanie deweloperskim kształtuje się na poziomie od 600 zł do nawet 1000 zł, przy czym niektórzy twierdzą, że w pełni realną sumą jest nawet 2000 zł za metr kwadratowy. Oczywiście można kupić mieszkanie już gotowe do wprowadzenia, ale usługa wykończenia mieszkania “pod klucz” to dodatkowy koszt, rozpoczynający się od kwoty około 500 zł za metr. Używane mieszkanie kupujemy zwykle w stanie pozwalającym na wprowadzenie się od razu, ewentualnie wymagać może tzw.  “odświeżenia”, czyli niewielkiego, niskonakładowego remontu. Oczywiście, w razie potrzeby można również przeprowadzić kompletny remont i dopasować mieszkanie w całości do swoich potrzeb, jednakże jest to jedynie opcja, a nie bezwzględna konieczność.

inside-apartment-design-home-large

Dodatkowo czasem przy zakupie mieszkania z rynku wtórnego właściciel chce za niewielką dopłatą pozostawić w mieszkaniu swoje meble, wyposażenie łazienki czy sprzęty AGD, co może okazać się bardzo korzystne dla naszego portfela. Przy zakupie własnego M z rynku pierwotnego nie ma nawet cienia szansy na taką sytuację.

Natalia Kass jest zdania, że zakup mieszkania z rynku wtórego wiąże się także z inną korzyścią, a mianowicie szybkością  wprowadzenia się do nowego domu. – Przy zakupie mieszkania, w którym ktoś już mieszkał, kupujący zazwyczaj potrzebuje od miesiąca do trzech miesięcy na dopełnienie wszelkich formalności i przeprowadzkę. Z kolei na rynku pierwotnym najczęściej kupuje się lokale, które termin oddania mają najwcześniej za pół roku, przy czym mówimy tu cały czas o powierzchni w stanie deweloperskim. Szybka przeprowadzka w klika tygodni jest w takim przypadku po prostu nierealna, a przecież niejednemu kupującemu z różnych przyczyn zależy na czasie – mówi Natalia Kass.

Dobrodziejstwo wyboru
Bez wątpienia faktem jest, ze na rynku wtórnym mieszkań kupujący ma większy wybór. W popularnych dzielnicach w mieszkaniach można wybierać i przebierać w poszukiwaniu oferty idealnie dopasowanej do naszych potrzeb. Wśród propozycji sprzedaży są zarówno małe jak i duże mieszkania, w stanie świetnym, dobrym albo do remontu, w niskich blokach, wieżowcach, falowcach budynkach z wielkiej płyty, klimatycznych kamienicach i stylowych apartamentowcach. Aby skutecznie rozeznać się  w tym morzu ofert i podjąć najbardziej korzystną decyzję, najlepiej skorzystać z pomocy pośrednika, który weźmie na siebie trudny proces poszukiwań i przedstawi poszukującemu konkretne, starannie wyselekcjonowane propozycje mieszkań.

Z drugiej strony, przy zakupie mieszkania deweloperskiego, do wyboru jest kilkanaście mieszkań w jednym budynku – tu pole do wyboru również jest niemałe, od metrażu rozpoczynając, na widoku z balkonu i ekspozycji okien względem stron świata kończąc.

Przy dokonywaniu wyboru warto pamiętać, że mieszkanie z rynku wtórnego to niekoniecznie musi być lokal w bloku z czasów PRL-u. Najbardziej prestiżowe apartamentowce w mieście są obecnie do kupienia przede wszystkim z drugiej ręki. Luksusowe mieszkania z rynku wtórnego w Gdańsku to na przykład kompleks Nowa Lastadia czy Szafarnia nad Motławą, a także nadmorski Neptun Park, z którego na plażę idzie się zaledwie 3 minuty. – Wśród naszych ofert mamy również mieszkania w stosunkowo nowych, na przykład pięcoletnich budynkach od deweloperów. Są to najczęściej zadbane kilkuletnie i w pełni urządzone mieszkania – mówi Natalia Kass z działu rynku pierwotnego Tyszkiewicza.

xcity-cars-houses-street

Załóżmy więc, że ktoś bardzo chciałby zamieszkać w nowo powstałej inwestycji na nowym osiedlu, na przykład w Garnizonie. Część budynków osiedla już stoi i tam można kupić mieszkanie z rynku wtórnego. Budowa jednak cały czas trwa i w ofertach sprzedaży obecne są  propozycje z rynku pierwotnego, prosto od dewelopera, z odbiorami w 2017 roku. Oferty z rynku wtórnego są obecnie droższe, ale po doliczeniu kosztów urządzenia lub wykończenia pod klucz, propozycje w miarę zrównają się ze sobą pod względem ceny. Na nowe mieszkanie trzeba poczekać, ale z drugiej strony każdy kolejny budynek będzie nowszy, więc mniej wyeksploatowany. Przy podejmowaniu decyzji pewnie zaważy pożądany czas przeprowadzki, aczkolwiek istnieje jeszcze jedna, dość popularna opcja na szybkie znalezienie swojego kąta w popularnej lokalizacji, a jest nią wynajem. – Na takie rozwiązanie decydują się zwykle osoby młode i dynamiczne, które lubią mobilny tryb życia i lubią się przeprowadzać. Dość często zmieniają mieszkania, podążając tam, gdzie akurat mieszkania stają się modne i popularne – mówi Marta Kurowska, specjalista ds. wynajmu Tyszkiewicz Nieruchomości.

Własne miejsce i emocje
No właśnie, może decyzja o wyborze mieszkania nie zawsze potraktowana jest racjonalnie? Tak jak w każdej innej dziedzinie życia, przy zakupie nieruchomości w grę mogą wchodzić emocje, trendy i moda. Bez wątpienia istnieją dzielnice i osiedla, w których modnie jest mieszkać. – W tej chwili w Gdańsku można zaobserwować modę na Wrzeszcz. W tej dzielnicy najbardziej popularne są mieszkania na nowych osiedlach, takich jak wcześniej wspominany Garnizon, duże zainteresowanie wzbudza również powstająca właśnie inwestycja Browar Gdański. Ale chętnych nie brakuje także na mieszkania w kamienicach. Ten trend najbardziej popularny jest z kolei w Sopocie, gdzie kamienice mają naprawdę unikatową architekturę. Oczywiście mówimy o zadbanych lokalach w dobrze utrzymanych budynkach – wylicza Magdalena Cebula, dyrektor sprzedaży Tyszkiewicz Nieruchomości.

A jak na temat tego sporu wypowiadają się sami kupujący? Z raportu przygotowanego w tym roku przez firmę “Nowy Adres”, wykonanego przez pracownię Millward Brown SMG/KRC wynika, że wśród potencjalnych klientów nieruchomości aż 74 proc. deklaruje chęć zakupu na rynku wtórnym. Nad mieszkaniem od dewelopera zastanawia się 24 proc. badanych.

Jednakże suche liczby to nie wszystko. Przy zakupie nieruchomości liczą się przede wszystkim potrzeby nowego właściciela. I właśnie kierując się swoimi potrzebami a nie liczbami, należy dokonać wyboru. W końcu mieszkanie to nie nowy telefon, który za klika miesięcy zastąpimy nowym modelem. Nieruchomość to zakup na długie lata, wiążący się z niemałym obciążeniem finansowym. Dlatego warto przed zakupem porozmawiać z doradcą ds. nieruchomości, który pomoże znaleźć optymalną propozycję, czy to z drugiej ręki, czy wprost z budowy. Bo niewątpliwie faktem jest, że mieszkanie ma ogromny wpływ na jakość naszego życia. Jak wskazują badania, statystyczny Polak przebywa w domu około 100 godzin tygodniowo. Warto zadbać, żeby ten czas był dla nas czasem spędzonym komfortowym otoczeniu.

1 Comment

  • Lena pisze:

    Warto jest rozglądać się za używanymi mieszkaniami w inwestycjach oddanych do użytku w przeciągu kilku lat wstecz. Zdarzają się sytuacje, w których nabywca pomieszka w lokum 5 lat i – z różnych przyczyn – zmienia je. Nie zawsze musi to oznaczać, że coś jest z mieszkaniem lub budynkiem, w którym się ono znajduje jest nie tak. Ludzie, szczególnie młodzi, często zmieniają miejsce zamieszkania, wyjeżdżają w inne miejsca w kraju czy zagranicą w celach służbowych, zarobkowych. Mamy wtedy szansę na zakup mieszkania praktycznie nowego, w nowoczesnym budownictwie, a najprawdopodobniej tańszego niż podobne z rynku pierwotnego. Pozdrawiam :).

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *