Gentryfikacja – to stosunkowo nowe pojęcie, które ostatnio robi zawrotną karierę w kontekście rozwoju miast i ich dzielnic. Oznacza uszlachetnianie obszaru miejskiego, przekształcanie go z miejsca zaniedbanego i nieistotnego, w modne, ekskluzywne i zadbane. Jednym słowem, w rejon, gdzie każdy chciałby zamieszkać, ale nie każdego stać.
Termin wywodzi się z języka angielskiego, a związany jest z pojęciem “gentry”, czyli po angielsku szlachty. Po raz pierwszy, w 1964 roku, użyła go brytyjska socjolog, Ruth Glass, pisząc o zmianach, zachodzących w dzielnicy Londynu, Islington. Obszar ten z dzielnicy robotniczej, przerodził się w luksusową enklawę ludzi bardzo zamożnych, a zmiana ta widoczna jest do dziś – w Islington mieszka na przykład premier Tony Blair, swoje rezydencje mieli tam między innymi również pisarz George Orwell, burmistrz Londynu Boris Johnson, czy aktorzy Colin Firth i Heath Ledger.
Proces gentryfikacji można podzielić na trzy zasadnicze obszary, których zjawisko dotyczy. Pierwszym i najbardziej oczywistym aspektem jest gentryfikacja ekonomiczna, wyrażająca się znacznym wzrostem cen nieruchomości w danym obszarze. Wyróżniamy również gentryfikację społeczną, związaną ze zmianą mieszkańców na zamożną klasę wyższą. Trzecim aspektem jest gentryfikacja symboliczna, która dokonuje się w świadomości mieszkańców miasta. Gdy w opinii ogółu dana dzielnica zmieni się ze zwykłej czy podrzędnej czy zwyczajnej, w godną uwagi, proces gentryfikacji staje się kompletny.
Rewitalizacja zawsze w cenie
Kolejnym pojęciem nierozerwalnie związanym z gentryfikacją jest rewitalizacja. W jej skład wchodzą wszystkie procesy, czyniące dzielnicę ładniejszą. Czyli: wymiana chodników, łatanie dróg, renowacja elewacji budynków, tworzenie lub rekultywacja terenów zielonych takich jak parki, klomby czy zieleńce, a także na przykład budowa placów zabaw, stawianie ławek czy sadzenie nowych, młodych krzewów i drzew.
Rewitalizacja może być finansowana przez miasto, któremu zależy na upiększaniu dzielnic, jednakże zdarza się, że odpowiedzialny za rewitalizację inwestor to podmiot prywatny. Czasem, gdy deweloper wykupuje jakąś część dzielnicy, by wybudować tam swój projekt mieszkaniowy albo biurowy, przy okazji odnawia część dzielnicy, by teren zyskał na atrakcyjności.
Typowym przykładem takiego działania na naszym, trójmiejskim podwórku, mogą być wrzeszczańskie inwestycje Garnizon i Browar Gdański. Tam, przy realizacji budowli mieszkaniowych, deweloperzy postanowili zmienić całkowicie oblicze pozyskanych terenów, nadając im nie tylko wyżej wspomniane funkcje mieszkaniowe, ale także usługowe i rekreacyjne. Oprócz budynków wielorodzinnych, powstają więc restauracje, kawiarnie, place zabaw, zieleńce, elegancki park, a nawet galeria handlowa z kinem.
Będzie trochę drożej
Ale choć nowe oblicze Wrzeszcza zdecydowanie związane jest z poprawą wizerunku dzielnicy i zwiększeniem komfortu życia mieszkańców, rewitalizacja nie zawsze tożsama jest z gentryfikacją. Nieodzownym elementem tej drugiej, jest bowiem wzrost kosztów życia w danej dzielnicy. W związku ze zwiększającym się statusem okolicy, mieszkanie w niej staje się coraz droższe, w konsekwencji “rdzennych” mieszkańców nie jest stać na dalsze opłacanie czynszów. Często z powodu nowej sytuacji ekonomicznej zmuszeni są do wyprowadzki, a zwolnione przez nich lokale są wykupowane przez prywatnych inwestorów, odnawiane i sprzedawane lub wynajmowane zamożnym ludziom, którzy chcą mieszkać w starej, a jednak w pewien sposób nowej części miasta.
No właśnie, stara część miasta – gentryfikacja zwykle dotyczy starych dzielnic, pełnych klasycznych, klimatycznych kamienic. Raczej nie ma szans, by objęła blokowisko, chyba że okazałoby się, że zaprojektowałby je jakiś znany architekt. Proces dotyczy dzielnic pełnych nieruchomości o wyjątkowym potencjale, atrakcyjnej lokalizacji czy nietuzinkowym charakterze. Znów, zerkając na przykład Gdańska, można spodziewać się, że wzrost zainteresowania i tym samym wzrost czynszów może objąć na przykład część zrewitalizowanego niedawno Dolnego Miasta, a spać spokojnie i bez obaw o podwyżkę czynszów mogą mieszkańcy Moreny albo Zaspy.
W skali kraju, najbardziej znanymi przykładami uszlachetnienia dzielnic i zmiany ich charakteru z zapomnianych i nieciekawych na obiekt pożądania, są krakowski Kazimierz i warszawska Praga. Szczególnie Praga przeżywa w ostatnich latach wyraźny rozkwit, stając się miejscem po prostu modnym. Nie bez znaczenia w tym procesie jest wzrost ilości kawiarni, restauracji i organizacji pozarządowych związanych z działalnością w obszarze sztuki czy historii. Moda na Pragę widoczna jest także w kulturze – w Warszawie popularna staje się praska muzyka, a także charakterystyczny styl ubierania się, inspirowany okresem międzywojennym. Szelki i kraciaste kaszkiety wśród nowych mieszkańców Pragi sprzedają się jak ciepłe bułeczki, powstają nawet rzemieślnicze wytwórnie takich akcesoriów.
Kontrowersje wokół procesu
Jednakże, czy gentryfikacja to samo dobro dla dzielnicy? Zdaniem wielu, niekoniecznie. Właśnie ekonomiczny aspekt tego zjawiska każe zastanawiać się, czy to rzeczywiście dobrze, że wśród inwestorów i osób zamożnych panuje moda na daną lokalizację. Gentryfikacja nieodzownie związana jest bowiem ze wspomnianą koniecznością opuszczenia dzielnicy przez jej dotychczasowych mieszkańców. Zwyczajnie nie jest już ich stać, by mieszkać tam, gdzie spędzili często całe swoje życie. Gentryfikacja może również niszczyć okoliczny drobny handel. Przedsiębiorcy nie dają rady płacić zawyżonych czynszów, znikają więc lokalne sklepiki na rogu, kioski i warzywniaki, a ich miejsce zajmują nowe, nierzadko sieciowe butiki, kawiarnie i restauracje.
Czy mieszkańcy mogą zaradzić coś na postępującą gentryfikację? Tu zdania są podzielone. Oczywiście, często organizowane są protesty, które mają na celu nie dopuścić do budowy nowych inwestycji czy wykupywania kamienic. Tak było na przykład we Wrzeszczu, gdy niektórzy wrzeszczanie sprzeciwiali się budowie nowych wieżowców w dzielnicy. Głównym argumentem sprzeciwu był, zdaniem części mieszkańców, niepasujący do okolicy, wysoki charakter zabudowy. Jednakże wprowadzenie budynków pełnych luksusowych apartamentów do dzielnicy i tym samym zmiana jej struktury mieszkaniowej. także pojawiała się w toku dyskusji. Finalnie mieszkańcy nic nie wskórali i budynki powstały, a konflikt na szczęście nie zaognił się, a rozszedł po kościach.
Znacznie bardziej agresywna podwyżka kosztów mieszkania, uwidacznia się w Warszawie, gdzie wykupowanie kamienic przez forsujących gentryfikację inwestorów staje się wręcz społecznym problemem. Pojawiają się praktyki kupowania całych budynków wraz z lokatorami, wiążące się później z kilkusetprocentowymi podwyżkami czynszów. Cel? Pozbycie się dotychczasowych mieszkańców, odnowienie kamienic i sprzedaż lub wynajem lokali z niebagatelnym zyskiem. Takie działania należą mimo wszystko do zdecydowanej mniejszości. W większości przypadków gentryfikacja przebiega w miarę naturalnie, w oparciu o połączone działania rewitalizacyjne po stronie miasta i inwestycyjne, za które odpowiadają deweloperzy.
Kluby, restauracje i galerie
Bardzo znaczącym elementem gentryfikacji jest jej aspekt kulturowy. Wraz z nowymi mieszkańcami, do dzielnic wprowadzają się restauracje, kluby, teatry, galerie sztuki i pracownie plastyczne. Przykładem mocnej zmiany charakteru dzielnicy z mieszkaniowego, na artystyczno – rozrywkowy, może być berliński Kreuzberg. Ta niegdyś wyłącznie mieszkaniowa dzielnica, na styku wschodniego i zachodniego Berlina, to dziś mekka wszelkiego rodzaju artystów i twórców, którzy zamieszkanie tam stawiają sobie za punkt honoru, wypierając tym samym dawnych lokatorów niemieckich kamienic.
Zmiana struktury mieszkańców pociągnęła za sobą rozwój gastronomicznej, a także kulturowej oferty dzielnicy. Oczywiście, wraz z tym rozwojem przyszedł znaczny wzrost czynszów. Obecnie Kreuzberg jest jedną z najmodniejszych, ale również najdroższych berlińskich dzielnic. Podwyżki cen mieszkań w tym rejonie wzbudziły zresztą duże protesty mieszkańców i części organizacji społecznych, jednakże genrtyfikacji dzielnicy Kreuzberg zatrzymać się nie udało i pewnie przez długi czas się nie uda.
To samo tyczy się zresztą większości dzielnic Nowego Jorku, jednego z najdroższych miast na świecie. W pierwszej połowie dwudziestego wieku, wysokimi czynszami i zamożnymi mieszkańcami odznaczał się głównie pełen okazałych wieżowców Manhattan. Jednak z czasem, bogaci mieszkańcy zaczęli zajmować kolejne dzielnice, a wraz z nimi postępowała gentryfikacja. Powstawały drogie sklepy, eleganckie restauracje i modne galerie sztuki, wzrastały też czynsze i dodatkowe koszty utrzymania, więc oczywiście, starzy mieszkańcy musieli wyprowadzać się, ustępując miejsca nowym.
Specyfika Nowego Jorku jest jednak taka, że zdaniem niektórych socjologów i urbanistów, gentryfikacja nie obejmuje już poszczególnych dzielnic, a całe miasto. Mieszkańcy Kreuzberga, których nie stać na czynsz, mogą wybrać inną, tańszą dzielnicę Berlina. Mieszkańcy Nowego Jorku muszą jednak powoli zacząć rozglądać się nie za innym rejonem, a za całkiem innym miastem, bo w każdej dzielnicy czynsze dynamicznie rosną. Z drugiej strony, Stany Zjednoczone przez wielu uznawane są za światową stolicę przeprowadzek, więc ciężar gatunkowy takiej sytuacji jest tam z pewnością mniejszy niż na przykład w Polsce, gdzie przeprowadzka do innego miasta dla wielu osób po prostu nie wchodzi w grę.
W Polsce na razie nie ma szans na taką sytuację, nawet szybko gentryfikująca się Warszawa wciąż ma bardzo wiele dzielnic, w których koszty mieszkań sytuują się na ogólnodostępnym poziomie. To samo tyczy się zresztą Krakowa, Gdańska, Poznania, Wrocławia i całej reszty dużych polskich miast. Ich mieszkańcy nie muszą obawiać się lawinowych podwyżek cen nieruchomości i kosztów utrzymania.
Szansa na inwestycję życia
Rodzi się więc pytanie, czy gentryfikacja to zjawisko które warto powstrzymywać i czy w ogóle da się je powstrzymać? Z punktu widzenia prestiżu miasta, na pewno im więcej uszlachetnionych dzielnic, tym lepiej. Miasta pięknieją w oczach, rozwijają się. Dzielnice z zapomnianych i podniszczonych, zmieniają się w modne i tętniące życiem nowoczesne ośrodki kultury. Z punktem widzenia mieszkańców, może być różnie – jeśli kogoś stać na mieszkanie w zgentryfikowanej dzielnicy, może tylko cieszyć się z postępującego procesu.
Inaczej, jeśli brakuje środków na utrzymanie nieruchomości i trzeba opuścić dotychczasowy dom. Co prawda, może to także być pozytywne doświadczenie, nie jest bowiem powiedziane, że wyprowadzka musi wiązać się z pogorszeniem statusu życia. Może on przecież zostać w pełni zachowany, tylko trzeba pogodzić się z koniecznością zamieszkania w innym miejscu. A czasem wręcz na gentryfikacji można zyskać, sprzedając swoją nieruchomość za znacznie wyższą kwotę niż ta, za którą się ją nabyło.
Co więcej, gentryfikacja może także być doskonałą okazją dla indywidualnych inwestorów, którzy szukają nieruchomości w atrakcyjnych lokalizacjach. Trzeba wykazać się odrobiną dalekowzroczności i zastanowić się, gdzie niedługo ceny nieruchomości wzrosną. W Gdańsku bez wątpienia takim rejonem są okolice ul. Wajdeloty na Dolnym Wrzeszczu. Ten rejon obecnie bardzo szybko się rozwija, więc zdecydowanie warto rozważyć tam zakup nieruchomości.
Gdzie jeszcze w Trójmieście można zyskownie zainwestować? Odpowiedzi udzielą wykwalifikowani doradcy Tyszkiewicz Nieruchomości, którzy od lat doradzają inwestorom i posiadają wiedzę niezbędną do rozsądnego zakupu domów i mieszkań w celach późniejszej, zyskownej sprzedaży lub wynajmu lokali.
